最近油價下跌，樓價高升，一班朋友中環飯局，不期然討論到呢啲話題。
有朋友話樓價升到顛，愈細間價錢愈顛，有個細發展商在深水埗的鉛筆樓樓盤Ava 61開售，全部是250呎以下的小型戶，平均呎價20282元，同一個區富豪酒店（078）去年中推出的樓盤尚都主亦都係賣細單位，呎價僅13840元，即係呢個盤比同區一年前的樓盤貴近五成。
呢個新盤係33個月遠期樓花，即供最高折扣8%，折實價由276.8萬到479.1萬元不等，近500萬買個250呎蚊型單位，真係誇張到呢。150呎比一個車位仲細，250呎大約一個半車位，咁細單位賣到咁貴，個樓市真係傻咗。而傳媒訪問買家，好多都係家長，想俾首期幫仔女買樓，話樓價無得跌咁話。
我識一個發商展有樓盤申請緊售樓同意書，好心急話一攞到即刻推售，想賣晒佢鎖定利潤，好怕個市忽然逆轉。發展商心急賣樓心態，同市民心急上車心態，形成強烈對比。
現在個樓市發展到只係一手、只係細樓熱賣的地步，皆因細樓銀碼相對細(其實500萬都真係唔係細數)，加上發展商提供的樓按買二手樓提供唔到，所以買樓焗住買好貴的一手樓，即使同區二手樓係一半價錢，都無乜成交。
好似呢個盤Ava 61，發展商提供最高樓價七成的一手按揭，年期最長20年，首年按息P減1厘，之後全期P息，昨日P為5.25厘，買家要提供入息證明，但不用做壓力測試，即係你只要唔怕捱貴息，就唔怕去銀行上唔到會，唔怕銀行只借你5成，發展商包借。但息價而家都比街外同銀行借貴2厘以上。
以樓價400萬計，借7成即係280萬，唔計首期3成要借錢，只以按揭7成的借款計，以第二年P息計算，只係7成樓按一年俾息都俾14.7萬，一個月1.2萬，加埋還本金要1.5萬樓上。
睇悉歷史，遠的不講，最後一次加P息係2006年，亦係因為美國聯儲局由2004年中加息引起，聯儲局由1厘加到大2厘樓上後，香港P息才開始加，由2005年初起動，一年半內，由5厘升到8厘。若未來P息加到8厘，上述樓盤一年俾息22.4萬，月息1.9萬，加埋還本要2萬幾。一加息供樓腳都軟晒。
朋友亂吹，話最近油價大跌，跌到44.41美元，咁跌法短期插穿埋40美元都唔奇，連帶隻中海油(883)都跌到8.62元，唔知後市點。
紐約期油1年圖
我話如果你唔係短炒，有實力長揸，都唔怕中海油跌，跌咗會上番去。我話400、500萬買間深水埗納米樓，不如買中海油，你買300萬中海油，佢派4厘息，一年收息12萬，每月1萬，已經租到好靚的納米樓。
中海油1年圖
唔係話中海油唔會跌，若油價再大跌，佢跌穿8元都可以，但過半年一年又會上番去，現價唔係貴。但樓價就好貴，跌起上來好難搞，若不斷加息亦難捱。有時又唔係逼住一定要買樓，好似呢個Ava 61樓盤，係33個月遠期樓花，到3年後入伙時，又邊個知道樓市係點?
陸羽仁
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