香港地樓價貴,加上受到「辣招」限制,想買樓唔係咁易,唔少投資者將目光放到海外市場。現在打開報章,唔難發現海外置業廣告,甚至出現海外睇樓既電視節目。相對於香港的高樓價,海外「上車」無可否認相對較易,三四百萬元隨時可以係東亞南國家買到一間數千呎豪宅,有其吸引之處。但投資海外物業時,又有甚麼需要注意呢?

(設計圖片)

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1. 匯率
港人係海外置業大多須使用當地貨幣,而匯率就好似一把「雙刃刀」。如果當地貨幣匯率下跌,港人買樓變相打折,但置業後,如果當地匯率繼續摸底,即使樓價上漲,最後轉做港元時,投資仍有機會虧本,得不償失。

相反,如果購入既物業升值,Touch wood當地貨幣匯率又上升,就可以賺價又賺匯。以英鎊兌港元為例,係脫歐公投前為11算之上,公投之後一度急至9算,最近先慢慢咁上返10算之上。

2. 置業資格
部分國家為咗保障當地人優先置業,對海外買家設有置業限制,唔係有錢就買到樓。以泰國為例,海外買家只可以購入俗稱「公寓」既多層式住宅,而且外國人所佔項目單位比例,唔可以多過49%。至於近年港人熱門置業國家之一既馬來西亞,海外買家只可以買入100萬馬幣(約184萬港元)或以上既物業。

3. 當地稅制
唔同地方既稅制標準都唔一樣,好多國家為咗防止樓價急升,都會對海外買家徵收利得稅,如果置業時無考慮到稅項問題,好可能會大失預算。以日本為例,如果要出售買入5年內既物業,就要交高達三成既利得稅,5年後出售則交15%利得稅,換句說話講,短炒幾乎無肉食。如果將日本物業放租,仲要繳交租金收入稅。

至於馬來西亞租金收入稅,相當於淨租金收入(扣除按揭、管理費開支)既26%,如果業主係5年內將物業轉售,要繳交所得利潤既30%為利得稅,5年後轉售則為5%。新加坡亦會對海外買家徵收15%既額外買家印花稅。所以係海外投資物業時,一定要了解清楚當地稅制及其他費用,至能預算到真正既投資回報。

4. 按揭
係香港置業可透過本地銀行承造按揭,但係外地置業,則要向當地銀行借款,或者係香港申請外幣貸款。如果係日本置業,除非有當地人做擔保,否則日本銀行唔會為外國人提供按揭貸款。換言之,買家只能夠透過海外銀行承造按揭,而且一般只能做到50%按揭,供款期上限為15年。所以係部分國家買樓,可能要考慮Full pay(一筆過支付)。

5. 樓花風險
現時大量海外物業都以樓花方式出售,為咗減低買到「爛尾樓」既風險,除咗透過親身視察樓盤,評估工程進度外,仲可以透過當地銀行把關,因為銀行一般會對樓盤既風險評估。如果多家銀行都拒絕批出按揭,投資者就要加倍小心。

6. 其他外在因素
物業既升值潛力及回報,除了要睇地區及租房客源等,仲要考慮其他外在因素。例如下一屆奧運會於2020年係日本東京舉行,根據過往經驗,由於奧運概念會帶動基建及旅遊業發展,大部分奧運會主辦城市既樓價都會上漲。

另外,日本、台灣等地有機會發生地震,而且經常面對風災等,投資者可能要考慮為物業購買相關保險。