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又到房屋政策失效時

房協推出翠嶺峰及翠鳴臺兩個資助房屋項目,昨天截止申請,累積有8.8萬宗申請,超額認購141倍,創下復售居屋以來超額申請紀錄。當中白表申請佔九成九,即是說,有很多市民買不起私樓,轉去搶購房協的資助單位。


今次用白表申請的人當中,大約是271人爭一個單位,中籤率相當低,誇一點講,與中六合彩差不多。私樓售價非常之癲,市區的納米單位動輒到兩、三萬元一方呎,山頂也有一個新盤呎價,更高達13.2萬元,創了亞洲最高紀錄。可以說是豪宅有豪宅癲,納米樓有納米樓癲。


如果很粗糙地分析香港現時的樓市狀況,可以說是全球放水、利息低企,令到樓價升個不停。不過,如果微觀一些去看,就會發現香港情況特別壞,樓價脫韁失控的狀況,比其他地方更為嚴重,例如大陸採取嚴格的限購限貸措施,一定程度穩住樓價;加拿大既限制外地人買樓,亦推出租金管制,令樓價升勢暫時停歇下來。


最近見到英國財政大臣夏文達接受訪問時說,政府要每年建屋30萬間。英國政府早前公佈了明年建屋量為21.7萬間,已是十年新高,但夏文達說現時的建屋量遠達不到需求。他表示將提出具體的房屋供應措施,包括調查發展商及炒家囤積土地及地方政府阻止發展的問題;建造新道路,讓連接道路的土地可以用來建屋;清理受工業污染的土地以建屋;讓市政廳將小塊土地分配給小型建築商發展;為小型建築商作擔保向銀行借款。另外,也可能會削減希望上車置業的人印花稅。


總而言之,世界各地出盡法寶去壓抑需求或增加供應,或者雙管齊下去控制樓價。然而,香港的情況卻比較失控。香港缺乏土地房屋,上屆政府努力增加供應,同時也採取壓抑需求的措施,推出連串辣招,大力增加各種類型稅項,限制外地人買樓,也大幅增加除了首置以外的交易印花稅。不過,由於政府連番出招之後,樓價仍然上升。當時就衍生出一種理論:「壓抑需求是沒有用的,因為現實上有很大的剛性需求,樓價只會繼續升。」


本屆政府的思維似乎轉變了,由壓抑需求變成置業主導。林鄭月娥在競選時已提出所謂「建立置業階梯」,即是用政府資助的房屋來幫助那些超越了申請居屋上限,但買不起樓的夾心階層買樓。今次《施政報告》提出的「綠置居」試點,就是這種思維衍生出來的產物。但由只於利用政府地皮撥作試點,數量有限,對協助夾心階層買樓的作用成疑。


其實,無論是發展商或者有實際需求的買樓者,之前一直在窺探政府的樓市政策,特別是《施政報告》,會否有辣招推出。有部分發展商甚至搶先在《施政報告》公布前賣樓,怕會受到辣招的打擊。結果《施政報告》全無辣招,完全證實了現屆政府已經放棄了控制需求的思路,但在增加供應上面,又見不到有什麼大手筆政策,所謂協助置業的置業階梯,暫時做到的事情很有限。


在《施政報告》之後,樓價新一輪的上升浪潮大力湧起,雖然我們會承認現在環球水多,歐洲、日本央行還在印鈔搞量寬,很難期望短期內資金供應減少,利息會上升。但見到不同地方的樓價升勢,就可以比較到不同政府在對抗壓抑樓市上升的成效。香港已經出現了控制樓價失效的狀況,令到樓價進一步急速飆升,樓市泡沫化的情況越來越嚴重。需求明擺在那裡,但政府供應不足,也看不到未來供應的藍圖,樓市就只能不斷搶高,瘋漲是必然的結果了。


盧永雄

盧永雄

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