又到房屋政策失效時

房協推出翠嶺峰及翠鳴臺兩個資助房屋項目，昨天截止申請，累積有8.8萬宗申請，超額認購141倍，創下復售居屋以來超額申請紀錄。當中白表申請佔九成九，即是說，有很多市民買不起私樓，轉去搶購房協的資助單位。

今次用白表申請的人當中，大約是271人爭一個單位，中籤率相當低，誇一點講，與中六合彩差不多。私樓售價非常之癲，市區的納米單位動輒到兩、三萬元一方呎，山頂也有一個新盤呎價，更高達13.2萬元，創了亞洲最高紀錄。可以說是豪宅有豪宅癲，納米樓有納米樓癲。

如果很粗糙地分析香港現時的樓市狀況，可以說是全球放水、利息低企，令到樓價升個不停。不過，如果微觀一些去看，就會發現香港情況特別壞，樓價脫韁失控的狀況，比其他地方更為嚴重，例如大陸採取嚴格的限購限貸措施，一定程度穩住樓價；加拿大既限制外地人買樓，亦推出租金管制，令樓價升勢暫時停歇下來。

最近見到英國財政大臣夏文達接受訪問時說，政府要每年建屋30萬間。英國政府早前公佈了明年建屋量為21.7萬間，已是十年新高，但夏文達說現時的建屋量遠達不到需求。他表示將提出具體的房屋供應措施，包括調查發展商及炒家囤積土地及地方政府阻止發展的問題；建造新道路，讓連接道路的土地可以用來建屋；清理受工業污染的土地以建屋；讓市政廳將小塊土地分配給小型建築商發展；為小型建築商作擔保向銀行借款。另外，也可能會削減希望上車置業的人印花稅。

總而言之，世界各地出盡法寶去壓抑需求或增加供應，或者雙管齊下去控制樓價。然而，香港的情況卻比較失控。香港缺乏土地房屋，上屆政府努力增加供應，同時也採取壓抑需求的措施，推出連串辣招，大力增加各種類型稅項，限制外地人買樓，也大幅增加除了首置以外的交易印花稅。不過，由於政府連番出招之後，樓價仍然上升。當時就衍生出一種理論：「壓抑需求是沒有用的，因為現實上有很大的剛性需求，樓價只會繼續升。」

本屆政府的思維似乎轉變了，由壓抑需求變成置業主導。林鄭月娥在競選時已提出所謂「建立置業階梯」，即是用政府資助的房屋來幫助那些超越了申請居屋上限，但買不起樓的夾心階層買樓。今次《施政報告》提出的「綠置居」試點，就是這種思維衍生出來的產物。但由只於利用政府地皮撥作試點，數量有限，對協助夾心階層買樓的作用成疑。

其實，無論是發展商或者有實際需求的買樓者，之前一直在窺探政府的樓市政策，特別是《施政報告》，會否有辣招推出。有部分發展商甚至搶先在《施政報告》公布前賣樓，怕會受到辣招的打擊。結果《施政報告》全無辣招，完全證實了現屆政府已經放棄了控制需求的思路，但在增加供應上面，又見不到有什麼大手筆政策，所謂協助置業的置業階梯，暫時做到的事情很有限。

在《施政報告》之後，樓價新一輪的上升浪潮大力湧起，雖然我們會承認現在環球水多，歐洲、日本央行還在印鈔搞量寬，很難期望短期內資金供應減少，利息會上升。但見到不同地方的樓價升勢，就可以比較到不同政府在對抗壓抑樓市上升的成效。香港已經出現了控制樓價失效的狀況，令到樓價進一步急速飆升，樓市泡沫化的情況越來越嚴重。需求明擺在那裡，但政府供應不足，也看不到未來供應的藍圖，樓市就只能不斷搶高，瘋漲是必然的結果了。

盧永雄

美國半世紀前的財長康納利曾有名言：「美元是我們的貨幣，卻是你們的麻煩。」這兩句話如今又成為亞洲新興市場的金句。

本星期二(4月16日)，亞洲貨幣面對強勢美元重壓，出現一場全面風暴。當日1美元兌日圓最高觸及154.6，是1990年以來新高。美元兌韓圜當日一度升穿1400大關，是去年11月以來首次。美元兌印度盧比匯價，亦一度觸及83.535，創了歷史新高。不過論跌幅，當日跌得最多的是印尼盾，兌美元重挫2%，跌至4年以來低位。印尼盾今年已累計貶值5%，而泰銖兌美元更加貶值6%，這兩隻貨幣成為亞洲地區表現最差的難兄難弟。

當日人民幣和港元的表現，已經不太差了。美元兌人民幣近日徘徊在7.2365左右的水平，相對於去年9月的美元高位7.3420，人民幣尚未試到去年9月的低位，表現已經優於很多亞洲其他貨幣，相信和中國第一季經濟增長5.3%、經濟增長較強有關。港元匯價亦都差不多，1美元兌7.83港元，還未到去年8月7.85的低位。不過要小心港元今年以內一直緩慢回軟當中，從年初的7.81, 一直慢慢軟至7.83，如果再到下試7.85的下限，金管局就要再入巿干預，沽美元買港元。

這一輪亞洲貨幣急跌，背後是美元暴漲。自4月10日美國公佈3月CPI同比上升3.5%比預期高以來，反映美元兌6隻主要貨幣匯價的美元指數快速爬升，連環突破105和106的關口，周二升上106.13的水平。就在這個背景之下，亞洲貨幣大跌。

美元急升有兩個因素：

第一、亦是最基礎因素，是因為聯儲局減息的機率快速下降。由於美國通脹未受控制，市場由原預計聯儲局將會由6月開始減息，現在預計推遲到7月甚至9月才開始減息。在通脹數據公布前，交易數據顯示市場原預計聯儲局由6月開始減息，年底前累計減息0.65厘。現在不單會推遲減息，而且累計減息幅度只有0.42厘，以每次減息0.25厘為計，即是會減息不足兩次。

現在人們開始懷疑，美國是否有減息空間，因而觸發美國國債巿場利率急速爬升。現在美國1月期的國債息率升至5.4厘，1年期升至5.199厘，10年期升至4.672厘。以10年債息為例，德國10年債息只有2.485厘，即是美國相對於德國，有接近2.2厘的息差。高息吸引資金大幅流入美國市場。

第二個因素是中東局勢惡化。由以色列轟炸在敘利亞的伊朗大使館建築物開始，伊朗在本周發動大規模導彈還擊，地緣政治局勢緊張，避險情緒升溫，亦都令資金流入美元。雖然美國有債務過高的危機，但是在減息前景迷惘的前提下，觸發一場美元急升的風暴。外界估計美元短期內將會繼續走強，以兌日圓為例，如果不作干預可能會到達160的水平，但估計日本央行可能在155的水平就會干預。

這波美息和美元上升風暴，對香港亦有衝擊。本地減息的機會下降，會令到經濟和投資市場有更大的壓力，其中一個效應是，縮短樓巿在全面撤辣後的反彈期。

盧永雄