最近在網上回答網友提問,提到在國內買樓可否把貴的廣州樓沽走,轉成比較平便宜的樓。我答可以一轉二,二轉四,四轉八。花一、二十年,就可以加大個人的物業持貨量。事後很多人問,實際如何操作。
我在上世紀80年代尾首次買樓,當時看中康怡花園的一個808呎單位,售價大約170萬元。那時樓價開始急升,我看完單位後,很快便拍板。我從經紀口中得知上手業主是一名炒家,我很好奇地問經紀,樓價現時才剛剛開始急上,估計未來還可以繼續升上去,為什麼炒家要急於沽貨?
經紀笑著說,「你不明白炒樓的運作方式,炒家不是睇淡樓市才沽貨給你。他用120萬元買這個單位,170萬元沽出,賺了50萬元,加上之前付出的一成首期17萬(當時的按揭成數是9成),有手上就有約67萬元。拆開兩份,同時做按揭,就可以買兩個單位。很多炒家都是這樣一拆二,二拆四,手上的物業組合就越來越大。」我當時恍然大恆,原來物業炒家是這樣操作的。
現時香港樓很貴,很多人開始考慮買大陸樓。大陸是有13億人口,樓市千花萬樣。從未買過大陸樓的人,對大陸樓市不甚了了。大陸有一、二、三、四線樓市,最強勁的當然是北京、上海、廣州和深圳,即所謂的北上廣深一線大城市,它們的市中心樓價已經升得比較貴,以深圳為例,八萬元、十萬元一平方的樓(等於每呎建築樓價八千至一萬元),比比皆是。
一線城市市中心樓雖然仍然比香港便宜,例如廣州市中心現時樓價至少要六、七萬元一平方,對國內人來說,已經開始超過一般人的負擔能力。不過,一線城市周邊地區(由於內地的公路、鐵路網做得很好,乘坐20分鐘至半小時汽車或地鐵已經去得到),例如廣州附近的番禺,樓價還只是在兩至三萬元一平方。位於番禺的廣州南站,當地的商業活動亦在急速發展,已慢慢形成一個新的城市。樓價只是廣州市中心的一半,例如番禺的一個1900呎單位大約要五、六百萬元人民幣,在廣州就要過千萬元。
另外,除非是在大城市市中心,單位出租會比較困難,租金也比較低,房子一般都是沒有裝修的毛坯房。如果不是自住或用作長線的投資者,買一個毛坯房,都只會不花幾十萬元裝修,過幾年便沽出,或者換其他的樓。雖然沒有租金收入,但也不用花錢裝修。
大約在2008年至2009年,廣州樓價還只是一萬多元一平方,至今已升了五、六倍,當時的一百多萬元單位,現時已值六百多萬元。沽出一個廣州市中心單位,即使不做按揭,已經足夠買到兩個番禺單位。二線城市的樓價更便宜,例如中山,現時樓價大約一萬五千元一平方。沽出廣州市中心單位一個單位,無需做按揭的情況下,可以換成四個中山單位。要知道在內地做按揭買樓是很難的,例如廣東省,舊的按揭未清,新的按揭做不了。這種一拆二或四的做法,基本上不需要按揭。
當然,一個要考慮因素是限購。現時中山有限購令,香港人只可以在當地買一個單位,是否那麼容易買到四個單位很難說,可能要拆散人名或者用其他方式安排。總而言之,原理就是這樣。
廣州現時樓價已經升到每平方尺六萬元,你期望廣州樓價會升一倍至十二萬元,聽落很驚人,根本遠超了內地人的負擔能力。但換成了四個中山單位,現時樓價是一萬五千元一平方尺,隨著港珠澳大橋及深中通道兩條大橋的落成通車,到2024年升上三萬元一平方尺,卻是有可能的。
如果做得到按揭的話,固然可以在當地一拆二,但比較好的做法還是把貴價樓沽出,在周邊地區換成二間或四間較低價的單位。估計由於交通的改善,例如公路、地鐵或者大橋通車,將來會帶動當地的交通和經濟,在哪些地方買樓,升值潛力會比較大。這個方法沒有想像中複雜,不像股票要出出入入。只要有耐性,等他十年、八年就可以,很容易做得到。
陸羽仁
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