韋志成︰西環重建項目收購價或再創新高

市區重建局行政總監韋志成預計，明年初提出西環重建項目收購建議時，收購呎價可能再創新高。

韋志成（資料圖片）

被問到外界關注市建局重建項目會否豪宅化，韋志成強調要持續做市區重建，市建局必須有收益，為經濟逆轉做好準備︰「我盡量不想說『有利可圖』，我們一定要有收益、有進帳，否則我們就不能繼續買舊樓、做更新工作。」

市建局七月公布啟動重建西營盤崇慶里/桂香街項目（資料圖片）

他解釋，早前向九龍城區三個重建項目提出的收購建議，實用面積每平方呎近一萬六千元，是因為立法會在2001年決定，以七年樓齡單位的樓價作為賠償準則，令補償額和市場掛勾。他預料七月公布的西環項目，到明年年初收購時，收購價將可能再創新高。

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韋志成說，市建局靠重建項目收益再收購其他舊樓，如果樓市繼續向上，這個循環便能持續，但如果樓市逆轉，市建局就可能面臨財務困境︰「如果假使我們面對『高買低賣』，而我們又不做好準備工夫，很大機會面對當年土發公司面對的困局，就是它做的項目愈來愈多，投放資源化!多，但突然遇到經濟逆轉，樓市下滑，結果就有龐大赤字。」

他說截至三月，市建局資產淨值為326億元，當中170億元是流動資金，如果要趕得上舊區老化步伐，市建局就要收購更多舊樓，需要儲備更多流動資金，現時的資產淨值仍要提高。

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不過韋志成說難以估計樓市變化，預計六、七年後，市建局可能會出現赤字：「假設我們樓市沒有變動，平穩發展，我們在六、七年後就會出現赤字，如果樓市繼續上，我們赤字就會少些，但樓市向下的話，我們赤字可能就會多。」

至於旺角和油麻地重建規劃研究，韋志成指正制訂不同方案，又指旺角和油麻地的人口密度比整體平均高幾倍，如果社會認為要降低發展密度，就需要額外土地和資金來源。

市建局行政總監韋志成表示，現時社會經濟及樓市狀況仍未趨向穩定，不能排除往後一段時間推出招標的項目，會出現「高買低賣」，影響市建局財務情況。他說，市建局透過「跨項目補貼」、「跨地區補貼」和「跨時空補貼」模式，及調整現行開展項目進程，以維持財務穩健。

(圖片來源:星島日報)

韋志成在網誌表示，市建局需要就多個已開展的大型重建項目，進行業權收購，同時亦進行新開展項目的收購工作，預計涉及開支超過800億元，以現時市建局現金流大約180億元來說，在財政方面有一定壓力。市建局已接觸多間金融機構，就需要向外融資展開討論，市場對融資計劃反應正面，預計具體工作將在今年第三季展開。

韋志成說，市建局亦研究更針對性的招標策略，包括簡化招標條款提高入標意欲；與發展商分工，創造「混合」發展模式；以及研究不同付款安排，增加發展商入場彈性。

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他認為，財政預算案的穩定市場措施，以及市場預期美國最快下半年起減息，都是利好因素，雖然當前物業市道仍需時復蘇，但市建局已未雨綢繆、做好多方準備，推動市區更新工作。