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環球股市風高浪急 REITs成避險利器

上周環球股市暴跌,打破近年來股市屢創新高的光景,投資者遂尋找「避險天堂」。隨著中資對本港物業市場的需求有增無減,防守性高的REITs對投資者甚具吸引力。

REITs擁有穩定、可預測的收入來源,故被視為避險資產。

房地產投資信託基金(Real Estate Investment Trust,簡稱「 REIT」)持有一系列資產,例如商廈、零售、住宅及工業項目。REITs的吸引力主要來自其派息政策,基金必須把近乎所有的可分派收入,以利息方式回饋投資者。以亞太區為例,持有優質資產的REITs息率介乎5至7厘,在全球持續低息環境下具有吸引力。

同時,REITs具有低波動性的特點,量度波動性的啤打系數(Beta)通常低於1.0水平,代表REITs的價格不會因為市場而大幅波動,即使市場調整,REIT的價格跌幅亦相對輕微。因此,在租金收入及物業管理費可預見的情況下,投資REITs相對安全。

安泓投資認為,雖然內地近年加強資本管理,但本港REITs今年仍可看高一線,因為全球經濟環境改善,以及內地投資者對海外資產需求持續,相信內地資金會繼續湧入本港資產市場。

去年本港多項矚目的物業市場交易均不乏中資財團身影。其中,長實集團(1113)以402億元出售中環中心業權,主要買家為中國國儲能源化工集團。會德豐(0020)則以90億元,沽出觀塘8 Bay East全幢商廈予內房綠景中國。需求殷切下,恒地(0012)則以高於預期的233.9億元,投得中環美利道商業項目。

楊書健指本地REITs的估值相對其他區為低。

安泓投資首席投資總監楊書健表示,本地REITs的平均估值相對其他區為低,市場尚未完全反映其投資價值。他指出,本地REITs相對地保守,很少會調整手頭上的資產,削弱了吸引力。領展(0823)則較為特別,經過調整後,目前領展的六成租戶來自飲食業,因為該行業較珠寶首飾業更為穩定。

從投資者角度看,楊書健對本地REITs市場看法正面,又指從未看到一隻表現差勁的本地REITs,當中以大型REITs看高一線。他補充,網上零售興起可能會削弱影片店、書店等零售店的銷售,但不會影響整體個市場的需求。

早幾年本地租金急升,零售REITs錄得顯著增長,其後零售業經歷長達3年的調整,在就業及收入情況理想、資產市場上升,以及旅遊業復甦支持下,零售業於2017年才開始走出谷底。零售舖租亦由2014年至16年按年下跌27%,於去年收窄至只有3%,商場租金更可持平,非核心區商場租金則一直保持上升。

其中,領展受惠於租戶營業額增長,去年4月至9月續租租金升幅達27%。楊書健預料,今年零售租金收入可錄得升幅。

本港整體物業市場而言,安泓預料商廈租金收入增長將會放緩,但估值仍然高企,對內地投資者仍具吸引力。由於市民的消費審慎,非核心區商場有望繼續跑贏大市。除香港之外,安泓亦看好新加坡市場,由於當地經濟穩建,建議增加當地寫字樓及物流項目的配置,日本的寫字樓及物流項目也感正面。

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