最近與內地朋友談到國內調控樓價的問題，近日內地個別地區樓市又有蠢動，例如與北韓接鄰的丹東市因為北韓和西方關係解凍，北韓有步向改革開始跡象，有熱錢流入丹東炒房，搞到當地政府要立即實施限購政策；另外，位於通往東盟十國要塞的貴州省會貴陽，當地房價升得很快，最後也要推出限購政策去壓抑樓價。
據國內朋友分析，習主席政府致力改善民生，而樓價和租金是民生一大要務，他極為重視，不想樓價急升。但由於地方政府的收入來源主要來自賣地，銀行也有大量與土地樓房相關的貸款，等於經濟有相當部分被樓市騎劫了。因此政府打壓樓市也要相當小心，不敢用力過猛，怕壓傷經濟。
內地現時壓抑樓價的主要政策包括第一、限購，限制外地人買房；第二、限貸，一套房以外的按揭成數會大幅降低，令到很多人搞假離婚去買第二套房。海南島搞自貿區，樓價最近也升得很急，政府近期就嚴令不能夠搞離婚買房；第三、推出租貸房。政府以較低廉的價格批地，但要發展商興建只作出租的房屋，租住權從2、30年到5、60年都有。有些發展商甚至直接把租住權整體出讓。以廣州為例，30年租住權單位，樓價大約是一般樓價的四分之一。內地政府的權力較大，出招的空間相當多，內地樓市比香港穩定。
看香港特區政府與發展商的博弈，逐漸處於下風。在梁振英做特首的年代，擺明車馬要增加房屋供應，打壓樓價，在任內連番推出辣招，樓價也一度受到影響，政府和港鐵招標賣地或者尋求合作也受到衝擊，很多幅地皮出現流拍的情況。就在那個時候，國內的國企甚至民營地產商走來香港，開始承接土地。表面上，可以看作成商業行為，但我覺得內地政府在某程度上鼓勵內地發展商來港，這樣做可以令到香港的房地產市場比較分散，不至於讓整個樓市完全控制在本地大發展商之手。
然而，當時的社會相當反對梁振英，也非常排外，對國內地產商來港甚為反感，社會上有很多針對的聲音。近年內地發展商來港大舉投地的情況已經較為收斂，拍賣的土地資源又主要落入本地發展商手中。
我和地產業界談起這事，他們有一個分析，說政府的覓地小組搞這麼多花招，提出18個土地供應選項，最後可能還是屬意公私合營的方式，想從發展商手中拿農地，加快審批程序，合作發展。
這樣問題就來了，一方面政府新增的土地來源，主要來自發展商的農地，另一方面，本地發展商在大手掃入市場上拍賣的土地，4、5年之後，香港可出售的房源，將進一步集中在本地大發展商的手上。
鏡頭回轉在1997年，當時樓價飆升，政府透過大量投放3萬個居屋，以減慢樓價升勢。如今政府既無「居屋子彈」在手，未來開發私人樓的新土地亦操控在發展商的手上，再加上發展商大手買入政府推出的土地，在這場地產博弈當中，政府的議價能力越來越弱。
看土地政治學，你會發現香港政府的影響力正在不斷萎縮，而本地大發展商的力量則急速爬升，兩者的關係不但逆轉，並逐漸失衡。香港政府遠沒有中央政府調控樓市的能力，情況有點失控。
盧永雄
一個負債累累的債仔，被逼到走投無路本身已經得人驚，一個陀槍的債仔就更可怕。
在美國國務卿布林肯訪華前夕，美國官員又出來放料。據美國《華爾街日報》等多家外媒本周二(4月23日)引述消息指，美國正起草制裁措施，切斷部分中資銀行與全球金融體系的連接，為布林肯訪華增加籌碼，希望可以阻止內地對俄羅斯軍事生產商的商業支持。報道引述美國官員指，以銀行作為制裁對象，是為行動升級的備選方案，以防外交措施未能說服中國限制對俄國的出口。
雖然路透社在當天晚些時候報導，引述一名匿名美國官員說，美國尚無實施這些措施的計畫。
但美國放料施壓的手法已相當露骨，這也是美國的慣技，在進行外交談判之前，先將自己的嗓門提高八度，惡人先告狀，指控對方。早前美國財長耶倫訪華前夕，就提出「產能過剩論」，同時開始拋出「中國向俄羅斯輸出軍民兩用產品以支持俄羅斯」的指控。今次布林肯訪華前夕，就將「支持俄羅斯論」升級，恐嚇要制裁中資銀行。
分析美國行事動機主要是「觀其行、不用聽其言」，因為她的言論與實際行動很多時是十分脫節的，美國講起和中國接觸，表面上會提出一些大義凜然的理由，例如設置護欄，負責任的管控和中國的競爭，避免競爭升級為衝突云云。但實際行動時美國有其自利的圖謀。
拜登政府想要什麼？估計主要考慮兩個方面。
第一，找人接美債。美國過度借貸風險不斷升溫，現在美國國債以每100日上升1萬億美元的速度急速膨脹，現在美國國債的總量已經達到34.6萬億美元，每個月要大量推出國債入巿場借錢。近日美國通脹回升，聯儲局減息的預期急速冷卻，市場債息急升，債價下跌，美國發債更加舉步維艱，所以急欲逼迫中國多買美債。
近年中美關係轉差，中國大方向是不斷減持美債，截止去年9月，中國連續6個月減持美債，令美債持有量降至7781億美元，在一年多之前2022年3月，中國的美債持有量還有超過1萬億美元，到去年9月中國美債持有量首度跌穿8000億美元大關。
不過，去年11月在美國三藩市舉行亞太經合組織峰會，當時中美兩國已經開始緊密聯繫，安排中美領導人會晤。與此同步，中國去年10月減持美債的數量開始減縮至85億美元，到11月中國掉頭增持124億美元美債，結束連續7個月的拋售。12月，即習拜會開會之後一個月，中國繼續增持美債343億美元。
不過到今年1月開始，中國就掉頭減持，一月減持186億美元美國國債，2月再進一步減持227億美元，持有美債的規模進一步接近低位，這從一側面反映，習拜會之後中美關係沒有實質的改善，所以中國由今年1月開始再度減持美債。美國財長耶倫4月急於訪華，之前拜登要求和習近平通電話，相信都是帶著希望中國增持美債的要求而來。
第二，為選舉鋪路。美國還有半年就進行總統選舉，競爭開始進入百熱化階段，如今外界一致看好特朗普，拜登陷入苦戰。拜登政府明顯是想推動兩個議題以重振聲望。1. 顯示美國有全球領導力，例如再度力撐烏克蘭； 2. 推動反華議題，顯示敢於和中國對抗。近日民主黨和共和黨，捆綁禁制TikTok的法案和援助烏克蘭法案。最後眾議院通過超過600億美元的援烏撥款，拜登就想將烏克蘭這個死議題「玩返生」，大力吹噓中國支持俄羅斯，藉機向中國施壓，顯示自己還在領導全球，順便搞壞中國和歐洲的關係，更可轉移美國支持以色列在加沙開戰引發人道危機的注意力。
美國政府吹什麼風都可以，如果真去制裁中國的銀行，切斷它們和美元支付系統的連繫，等於是放一個金融核彈，會有嚴重後果。
中國的態度是吃軟不吃硬，你讓步，中國就釋放一點善意，多買一些美債。你玩強硬，中國可以更硬。有人說中國可以全面禁止向美國出售稀土，切斷芯片的製造，但其實中國拋售美債，美國會更傷。如今在這個高息期，如果中國急速拋售美債，就會令債價快速下跌，債息急升，更加可以攞美國拜登政府的命。
說到底，一個陀槍的債仔，仍然是債仔，她不應惡過債主吧。所以美國儘管放料向中國施壓，但如果美國真的想取得實質成果，就只能各讓一步了。
盧永雄
