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思考香港经济前景及建议

《思考香港经济前景及建议》

2020年3月19日

香港经济的支柱产业是房地产(楼市)及金融业(股市), 我们主要看这两个方面。

一、楼市

香港现时楼价,例如,反映二手楼价情况的中原城市领先指数CCL最新报175左右,比之前的最高点188点几,下调了约9.3%. 这是正常调整。香港楼价的前景依然会比较平稳,不会大跌。原因如下:

1、香港业主的实力很强。因为政府限制买楼的条件非常严格,银行有压力测试,买楼的业主通常财力通过了压力测试,现时香港并不是像1997年之前各银行的借贷资料不互通那样,那时, 一人可以向不同的银行借贷,严重负债,楼价稍为下跌,业主就承受不起,现在已经不是这种情况。
           另外,数据显示,现时香港大约有六成多的业主已经供完了贷款,没有负债,实力很强。

2、 之前政府制定了很多严格的限购措施,比如,一人名下有一单位,如果想买多个单位,就要缴交楼价15%的税。 类似这样的措施,令投资的业主不轻易卖出房子,因为卖出之后,再买就非常困难(要交楼价15%的税)。

3、 美国的加息周期已完, 现已减到0%至0.25%了,利率非常低, 香港的利率也会跟随美国非常低, 借贷成本非常低。 欧洲又启动了量化宽松政策。 美国负债越来越严重,已启动了qe 量化宽松。 内地也降准,进行了类似的动作。这些都令到全球货币供应加大,有利于房产的价格稳定或上升,因为好地段的土地、房子的数量有限。

4、 香港土地房屋供应严重不足。 每年私楼单位需求至少三万个,但现时的私楼供应只在一万八个左右, 供应严重不足。另外,一块地由拍卖至落成,香港最快要4年才能完成,但现时土地储备到2023年就会用完。所以如果今年不再开始寻找开发新地的话,2023以后就没法再有新楼供应。

5、 香港一些行业,比如:酒楼食肆、零售、酒店等的失业率上升, 但在这些行业工作的大多数人,都是基层市民,他们大多数可能是住公屋在或者租屋,大部分都不是业主。这些行业失业率升对楼价影响不大。

在上述原因之下,香港楼价基本上是平稳的,难以大幅下降。

二、股市

香港是国际金融中心之一,股市难免跟随美国欧洲股市大幅波动。 欧洲美国的疫情目前仍然在严峻发展当中,欧美经济会受到很大的打击,股市会大幅波动。不过香港经济主要是靠内地的支持, 随着内地疫情的稳定,经济一定会复苏向上发展。这也会推动香港经济的稳定及向上发展,股市到时会稳定下来。

建议;香港特区政府坐拥庞大的财政储备, 一定要慷慨出手舒缓民困。 否则,正如专业联会一些同事所讲,坐拥金山而亡,非常愚蠢!更何况到时庞大的储备会被对手拿走。

因此,特区政府一定要慷慨出手 帮助中小企业,帮助草根阶层的民众, 稳定民心,以利,...... ,.... ,从而保持香港的长远稳定。

彭安国测量师   卢授建筑师
陈贵和 基金主席 香港建设专业联会主席

香港建设专业联会

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