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谁说只有奈雪的茶才是新零售?这家准新股同样有高成长性

港股近期闷局,难怪不少朋友都关注起新股,比如新上巿的时代天使(06699)。从一众已过港交所聆讯的公司当中可见,除了具备“新零售”属性的奈雪的茶近期频频以“新茶饮”包装亮相外,若不想单纯入局这新茶饮赛道,不才认为另一家同样有“新零售”基因的中骏商管,亦值得留意。多得马云早在2016年在云栖大会上提出包括“新零售”在内的“五新”技术革新及发展,造就了现在不少具有“新零售”特性的股份更多地走到大家的眼前。

熟悉中骏集团(01966)的朋友,应该不难理解中骏今次所分拆的中骏商管所具备的“新零售”元素。事缘2017年中骏集团确立其“一体两翼”发展战略,而这“一体两翼”,是指以地产开发为主体,并以新零售购物中心和长租公寓为两翼。所以由此角度看,在新零售购物中心赛道上积极发力的中骏商管的战略重要性显然易见。中骏集团去年年初更明确“五年百城”的计划,即未来5年布局100座世界城的目标,同年更将中骏世界城的品牌升级为“中骏世界城FUNWORLD”,而从去年12月开幕的水头中骏世界城亦可见,该项目吸引了超过200个品牌入驻,当中包括永辉超巿、海底捞、星巴克及安踏最新形象旗舰店等(均为近年来相当积极向“新零售”变革的品牌)。

对数据挖掘分析及人工智能有认识的朋友相信都会清楚,数据赋能以至科技赋能,对“新零售”的高质量发展有着关键作用。当然不才也知道这是资本市场今年特别中意的物管股一类,正如宝龙商业(09909)要伙拍腾讯推进其“纽扣计划”,对中骏世界城这类购物中心而言,数字化管理有助于监控日常经营状况,包括每日访客人数、消费者行为等,而数字化管理有利于租户管理。可以想像得到,单单一个购物中心对应数百份品牌或商户租赁合约的条款各不相同,故妥善顾及所有租户需求,对于管理公司而言亦是一项大挑战。透过科技赋能,让商户或品牌更懂新一代消费者,亦是商管企业提升品牌入驻意欲以至消费者体验的致胜之道。

从聆讯后资料集亦不难看出,中骏商管已经利用数字化及运营自动化系统,以至科技解决方案来增强其竞争力、提升服务质量及客户满意度,而今次上巿集资所得亦显然亦打算进一步投资于能够改善服务质量、客户体验和参与度并提高其运营效率的科技上。

据聆讯后资料集,中骏商管拟从所得款项中的一定比重投资到上述科技,当中包括升级其微信小程序,打造其于小程序的线上购物平台,完善其中与用户体验及购物体验相关的界面及功能,如完善会员功能自动化,增加电子收据功能等;升级其运营平台,将消费者端微信小程序连接到其他支持系统,包括一个多渠道线上生态系统,即包含营销系统、产品数字化系统、交易管理系统、合规系统和数据分析系统的线上生态系统;升级其数字化企业管理系统;升级其的分包商和供应商平台,甚至令该平台界面能支持从个人微信登入、增加线上签约以及业务数据共享等功能,以提高运营效率。换言之,中骏商管除了有其母公司战略方向带来的高确定度的高成长特性外,在可见的将来长跑下营运效益的优势亦将会逐步浮现。

事实上,中骏商管目前已开发数字化及运营自动化系统,并采用技术解决方案增强其竞争力,提高公司的服务质量及客户满意度,减少公司对劳动力的依赖并降低成本,例如其DMP大数据平台整合其商业物业管理及运营服务业务中产生的绝大部分数据,将包括商业交易数据、访客和车辆交通数据及会计数据在内的数据;通过数据清理、数据建模及计算,进行分析并引导团队作出决策。比如,使用消费者数据为租户设计有针对性的促销计划,在刺激租户的销售的同时,亦利用租户的销售数据来帮助监察及管理其表现;除此之外,其智能物业管理系统使用互联网及IoT技术整合各种模块,例如智能停车场管理、智能客户人流管理及智能视觉引导等,由该系统提供集中管理功能,继而优化公司的运营效率并强化客户体验、减少对劳动力的依赖并降低运营成本的能力。

数字化管理除了可以提升工作效率外,更可以令企业将人力调配到更具价值的业务上。从中骏商管享有较高的商业物业管理费以至高毛利率的特色,亦可见一班。根据仲量联行的资料,中骏商管过去几年的商业物业管理服务平均物业管理费,高于已披露有关资料的所有中国上市物业管理公司,以2020年的商业物业管理服务平均物业管理费27.7元(人民币‧下同)而言,单计2020年平均商业物业管理费就已经比第二位高四成。相对其他上市同业突出的商业物业管理费证明了中骏商管在管理商业物业进行定位及提供优质服务的能力。

中骏商管于2018年至2020年间的商业物业管理及运营服务毛利率分别为47.6%、51.3%及59.0%,令其整体毛利率则分别提升至34.6%、37.0%及44.3%。其聆讯后资料集解说了,高毛利率不仅归功于其享有较高的基本商业物业管理费,亦归功于中骏商管的业务组合;因为中骏商管一大部分收益来自开业前服务,其毛利率通常较高,而该服务正正就较其他类型物业管理服务来得更复杂及“劳动密集度较低”。换言之,公司在数字化管理下,显然对其手上优秀人才有着更适合的部署。

由于中骏商管本身是从其母公司中骏集团分拆出来的商管股,公司的发展步伐将会紧跟中骏集团的战略,即“五年百城”于未来可见的4年带来的高速成长机会,除了比较确定的,今年第四季中骏商管将迎来4座世界城购物中心开业,从已订约但尚未交付的商业物业情况亦可见,2022年更有超过10座中骏世界城登场,甚至预计将于2023年及2024年开业的世界城项目及所能提供的面积,需要再加以布局的地区,亦显然已在公司管理团队的掌握之中;随着中骏商管可见的将来在管商业物业规模不断快速成长,相信公司有能力继续保持其高毛利率、继续呈现由商管业务贡献其业绩成长的特性。所以可以密切留意到底中骏商管会以哪种估值水平来公开招股。

老司机老高

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