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买楼揾担保人,必须记住一个重点!

讲到买楼,港人无不感到头痕,全因楼价贵、上车难,找到合心水的单位,入息未必够过压力测试;入息够过关,却未必够首期上车,所以不少人都扭尽六壬,只求能走过按揭大门,找来担保人一同申请按揭是目前普遍的做法,却又最多人忽略当中的陷阱。 事实上,接近一半向我们查询按揭的谷友,都要担保人帮助上会,别以为他们都是年纪大、入息低的一群,其实他们很多都是公务员,甚至专业人士,只是单凭一己之力仍难以过关,可想而知寻找担保人是多么普遍。 寻找担保人前必须紧记一个重点:担保人是否已有按揭贷款。这个重点随时左右你的借贷能力,需知在金管局现行的指引下,如你额外购入一个物业,借贷能力将被大幅压缩,同一道理,即使新买家及借款人是首置,如担保人已有按揭贷款,两人的借贷能力同样被压缩。 最理想情况: 两者均无按揭 寻找担保人的最理想情况,是两者都没有按揭贷款,这样担保人就能发挥最大的功效,银行会将借贷人及担保人两者的入息相加,从而计算出加息三厘后,供款有否超过入息60%的门槛,整套计算压力测试的准则,都与一般首置客上车无异。 较坏情况: 担保人有按揭 不过,如果担保人已有按揭贷款,即使借贷人是首置,但银行仍会以第二个物业的计算方式,来进行压力测试。假设弟弟想买楼,但入息不够过压力测试,找来已在供楼的哥哥做担保,银行就会将弟弟与哥哥的按揭供款相加,从而计算出加息三厘后,总供款有否超过二人入息50%的门槛。换言之,压力测试的基准要收紧10%,以同一供款金额计算,若担保人有按揭,二人要有更高入息才能通过压力测试。 如果你要申请按揭保险,情况会更严峻,压力测试的基准要再收紧5%,即总供款有否超过二人入息45%,变相入息要求会更高。 以此推算,借贷人与担保人均无按揭的话,自然对借贷人最好,因为可以用尽担保人的供款能力,可是对担保人却不太公平。因为担保人日后买楼,银行计算其供款能力时,将会以第二个物业看待,即压力测试的基准收紧10%,按揭保险费会较贵,而且要加上担保物业的按揭供款计算,换言之,担保人未来的借贷能力将被大幅削弱。这点,就算在按揭计算机上输入所有资料,都未必能得出最准确的答案。 如欲就楼市议题一起交流及互动,欢迎来到“胡・说楼市官方网站” 、Facebook专页YouTube频道

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