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又到房屋政策失效时

房协推出翠岭峰及翠鸣台两个资助房屋项目,昨天截止申请,累积有8.8万宗申请,超额认购141倍,创下复售居屋以来超额申请纪录。当中白表申请占九成九,即是说,有很多市民买不起私楼,转去抢购房协的资助单位。


今次用白表申请的人当中,大约是271人争一个单位,中签率相当低,夸一点讲,与中六合彩差不多。私楼售价非常之癫,市区的纳米单位动辄到两、三万元一方呎,山顶也有一个新盘呎价,更高达13.2万元,创了亚洲最高纪录。可以说是豪宅有豪宅癫,纳米楼有纳米楼癫。


如果很粗糙地分析香港现时的楼市状况,可以说是全球放水、利息低企,令到楼价升个不停。不过,如果微观一些去看,就会发现香港情况特别坏,楼价脱缰失控的状况,比其他地方更为严重,例如大陆采取严格的限购限贷措施,一定程度稳住楼价;加拿大既限制外地人买楼,亦推出租金管制,令楼价升势暂时停歇下来。


最近见到英国财政大臣夏文达接受访问时说,政府要每年建屋30万间。英国政府早前公布了明年建屋量为21.7万间,已是十年新高,但夏文达说现时的建屋量远达不到需求。他表示将提出具体的房屋供应措施,包括调查发展商及炒家囤积土地及地方政府阻止发展的问题;建造新道路,让连接道路的土地可以用来建屋;清理受工业污染的土地以建屋;让市政厅将小块土地分配给小型建筑商发展;为小型建筑商作担保向银行借款。另外,也可能会削减希望上车置业的人印花税。


总而言之,世界各地出尽法宝去压抑需求或增加供应,或者双管齐下去控制楼价。然而,香港的情况却比较失控。香港缺乏土地房屋,上届政府努力增加供应,同时也采取压抑需求的措施,推出连串辣招,大力增加各种类型税项,限制外地人买楼,也大幅增加除了首置以外的交易印花税。不过,由于政府连番出招之后,楼价仍然上升。当时就衍生出一种理论:“压抑需求是没有用的,因为现实上有很大的刚性需求,楼价只会继续升。”


本届政府的思维似乎转变了,由压抑需求变成置业主导。林郑月娥在竞选时已提出所谓“建立置业阶梯”,即是用政府资助的房屋来帮助那些超越了申请居屋上限,但买不起楼的夹心阶层买楼。今次《施政报告》提出的“绿置居”试点,就是这种思维衍生出来的产物。但由只于利用政府地皮拨作试点,数量有限,对协助夹心阶层买楼的作用成疑。


其实,无论是发展商或者有实际需求的买楼者,之前一直在窥探政府的楼市政策,特别是《施政报告》,会否有辣招推出。有部分发展商甚至抢先在《施政报告》公布前卖楼,怕会受到辣招的打击。结果《施政报告》全无辣招,完全证实了现届政府已经放弃了控制需求的思路,但在增加供应上面,又见不到有什么大手笔政策,所谓协助置业的置业阶梯,暂时做到的事情很有限。


在《施政报告》之后,楼价新一轮的上升浪潮大力涌起,虽然我们会承认现在还球水多,欧洲、日本央行还在印炒搞量宽,很难期望短期内资金供应减少,利息会上升。但见到不同地方的楼价升势,就可以比较到不同政府在对抗压抑楼市上升的成效。香港已经出现了控制楼价失效的状况,令到楼价进一步急速飙升,楼市泡沫化的情况越来越严重。需求明摆在那里,但政府供应不足,也看不到未来供应的蓝图,楼市就只能不断抢高,疯涨是必然的结果了。


卢永雄

卢永雄

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