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打个赌,收回高球地,十年起不到楼

政府对觅地小组的8项建议转軚,改为全面接受。当中比较敏感的是收回粉岭高球会其中的32公顷土地建屋。

高球被视为“富贵运动”,政府很明显是想藉收回土地挽回民望。据政府的初步估计,该土地可以兴建4600个单位,公私营房屋比例可能是7:3。政府会于今年下半年至2021年进行详细的技术研究,用地会在2020年高球会合约期满之后有三年过渡安排,2023年土地归还政府。政府预计,该幅土地最快会在2024年变成“熟地”,并开始建屋。大约4、5年之后,即2029年可以落成入伙。

政府在决定收回高球会32公顷土地的同时,决定终止研究发展郊野公园边陲土地。上届梁振英政府于2017年5月,邀请房协就两幅分别位于元朗大榄及沙田水泉澳村交野公园边陲用地,研究作为公营房屋和非牟利老人院等非地产项目的可能性,房协亦于2018年4月委托了瑞丰工程顾问公司进行研究。但政府现时决定终止了相关的研究,估计数以千万元计的顾问费马上泡汤了。

大家可能没有留意,大榄及水泉澳邨两块地各涉地20公顷,合共40公顷土地,比现时要收回的粉岭高球会32公顷用地更大,初步估算两块土地可以提供到7500公营房屋单位,远较收回高球会土地可建4600个单位,多63%。换言之,政府很简单地放弃一个可以兴建更多单位的建议。

还有一个问题,民建联评论政府收回粉岭高球会用地时提到,32公顷土地规模,相等于4个粉岭清河邨,而清河邨现时单位为7200个。若全面发展,并以公营房屋为主,估计总单位数量可达2.5万个左右,容纳人口达7至8万,民建联是针对交通配套问题而立论。但民建联估的2.5万个单位,和政府初步估的4600个单位,实在相差太远。

断估推论,政府认为粉岭高球会的32公顷土地,有众多限制,不是如理论上推算可兴建那么多单位。估计有两个问题:第一,古树古迹。粉岭高球会有三个球场,有超过44%的总面积被森林树木覆蓋,自2004年起,香港特区政府已将474棵树木编入《古树名木册》,而单在高球会范围内便发现有409棵树木有潜质被纳入“古树名木册”。现在起楼,一般大树也不能斩,何况古树? 估计32公顷土地可能有相当部份不能建楼。

第二,交通配套。现时只有狭窄的道路连接高球场,但如要大兴土木建路,沿线收地也不容易。因为种种局限,所以估计只能建4600个单位。结论是收回高球会部份土地,效益远低于在大榄及水泉澳邨两块郊野公园土地上建屋(未计还有很多其他郊野公园用地有潜质开发)。

有人话在那两幅郊野公园地皮上建屋,要经过多重法律程序和咨询,估计发展期会超过10年。但我认为,那32公顷高球会土地,也同样要走过很多程序,面对很大的反对。真的可以打一个赌,我估收回粉岭高球会用地,10年也起不到楼。大家不要忘记,还有两年多,又到特首选举,收回粉岭高球会用地建屋,可以成为选举议题。

一切都是政治,觅地变作民望游戏,更有否定前朝政策的考量,政府既会找政治正确的方法,又会找自己喜欢的方法,但不一定是最有效的方法。

卢永雄

卢永雄

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