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影響估價的四個因素

本港變種病毒疫情爆發第五波,政府再度收緊一系列防疫措施,加上臨近農曆新年,市民對樓市觀望氣氛濃厚,睇樓量大減,發展商推盤部署亦轉趨審慎。近日有報導指業主減價沽貨個案增加,銀行對部分大型屋苑的估值亦有所調整。

 

銀行會根據物業的估值決定可批出的按揭貸款額,對買家而言,估價是申請按揭時的重要一環,估價過低,可批出的貸款額相應減少,首期預算便要增加;對銀行而言,估價則是一項風險管理,因抵押物業溢價過高會增加影響銀行體系的風險。

 

新手買家資金有限,申請按揭時最怕估不足價。去年樓市暢旺,有部分地區業主叫價更為進取,但銀行估價沒有追上市價,因此或會出現估價低於業主叫價的情況。其實,各銀行選用不同的估價行,而各估價行衡量物業估值的準則不一,哪些因素會影響物業估價?

 

  • 物業類型:估價不足大多發生於二手物業上,一手物業一般則以合約價批出貸款額。要注意若樓花買家選用建期付款,需要收樓前才申請按揭,如遇上經濟環境或市況轉差,樓價有顯著下跌,銀行或有機會下調物業估價。另外,一手公營房屋因有政府擔保,一般亦不會出現估價不足的問題。

 

  • 物業成交量:物業及附近物業的成交量是估價其中一項重要考量,大型屋苑的交投量多,因此估價一般與市價差距不大。相反,單幢樓、唐樓、村屋以至二手居屋等物業,若交投稀疏,銀行估價會相對較為保守。

 

  • 物業質素:泛指物業的地段、樓齡、坐向樓層以及附近景觀等,物業質素愈高,價值亦會愈高,而銀行對其估值亦會提高。如單位質素參差,或遇上樓契及建築上(如僭建)等問題,銀行估價會偏向保守。

 

  • 物業背景:物業或附近單位如曾經發生事故,銀行會因考慮其未來轉售能力,估價亦會有所影響。

 

下一節將講解避免估價不足的方法。

 

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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