穩樓市保經濟增長 內地首套房貸利率下限有望突破4.1％ 涉及23個城市

9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

按照新政，對於2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

首套住房商業性個人住房貸款利率有望低於4.1%

按照中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的2022年9月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，均保持不變。

按照規定，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按9月20日5年期以上LPR為4.3%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按9月20日5年期以上LPR計算為4.9%）。

另按照今年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

因此，此前各地首套房貸利率下限為4.1%。

按照此次人民銀行、銀保監會發布的最新政策，符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，此次政策在此前房貸利率下限下調20個基點的基礎上，允許下調的基點更大，或者說允許在4.1%的利率的基礎上進一步下調。

23城符合新政門檻

按照要求，此次允許下調新發放首套住房貸款利率的城市主要針對2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

業內人士認為，此次央行明確了房價過冷的城市可以運用這項工具，即主要針對的是房地產市場疲軟的城市。

易居研究院智庫中心提供的數據顯示，根據國家統計局公布的70個大中城市房價指數數據，至少有23個城市符合條件，普遍屬於當前房地產交易疲軟、房價跌幅過大或持續時間過長的城市。其中，二線城市8個，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市15個，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽和桂林。

新政指出，按照「因城施策」原則，符合條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

從當前各地執行的房貸利率情況看，按照貝殼研究院監測數據，受8月22日5年期以上LPR下調的影響，9月百城房貸利率均有所下調，截至9月19日，已有86城房貸主流利率低至首套4.10%，二套4.90%的下限水平。同時，一線城市房貸利率最高，首套平均為4.6%，二套平均為5.13%，二三線城市平均利率水平接近下限。

為何放寬？

人民銀行、銀保監會表示，這一政策措施的出台，有利於支持城市政府「因城施策」用足用好政策工具箱，促進房地產市場平穩健康發展。在當地政策範圍內，銀行和客戶可協商確定具體的新發放首套住房貸款利率水平，有利於減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

繼5年期以上LPR年內3次下調之後，此次利好政策為何依然瞄准了房貸利率下功夫？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，這說明房貸利率依然是提振樓市行情的重要工具。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，從近期熱點城市「一城一策」信貸和限購等政策看，紓困力度不小，但需求端的市場預期並沒有得到明顯的緩解。所以，需要更強有力政策。通過進一步降低房貸利率，降低購房特別是首套房成本，以扭轉市場預期，提高入市的剛需。

將如何影響樓市？

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，2022年以來，全國各地已優化樓市政策超800條優化，但整體政策效果並不明顯，根據中指數據，9月，重點100城商品住宅成交面積同比降幅仍超20%，「金九」成色不足，購房者置業情緒低迷，觀望情緒濃厚，房地產成為拖累宏觀經濟穩定恢復的關鍵因素。

陳文靜表示，當前，房地產市場下行趨勢尚未得到明顯改善，此次人民銀行及銀保監會通過階段性調整差別化住房信貸政策，有利於降低購房成本，激發置業需求入市，但當前房地產市場預期整體偏弱，四季度，仍需更大力度、更大範圍、更快節奏地優化政策，特別是針對核心二線城市，適度允許基本面較好的城市市場熱度回升，產生示範效應，有助於帶動整體市場預期恢復。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，政策出台勢必使得銀行的自主權增大，預計四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助於降低房貸成本和提振市場交易行情。

東方金誠國際信用評估有限公司研究發展部高級分析師馮琳認為，後續視房地產市場運行情況而定，不排除將這一舉措擴大至更多城市，或單獨下調二套房房貸利率下限的可能。同時，預計四季度5年期LPR報價也有望進一步下調，由此帶動房貸利率更大幅度全面下行，進而推動樓市最快在年底前後出現趨勢性回暖勢頭。這將是四季度穩增長、控風險的一個重要著力點。

毛拍手

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「中國産品價格太低，買家根本不擔心關稅問題。」

美媒彭博社如此總結在第135届中國廣交會上觀察到的這種「主流觀點」。

彭博社報道截圖

在這個中國最大的貿易盛會上，大多數人仍看好出口，華南地區連日的强降雨絲毫沒有澆滅境外採購商的熱情，場館四處是人們熱火朝天做生意的畫面。

4月15日，中外客商行走在第135屆廣交會展館內。新華社圖片

報道稱，許多買家和賣家都對貿易戰升級的風險不太在意，因為他們認為中國産品的價格實在「太有競爭力」，令人難以抗拒；而且，中國産品的質量相對於其他亞洲競爭對手也更有優勢。

「我的客戶告訴我，就算徵收50%的關稅都不至於趕跑他們。」一家售賣卡車零部件的中國出口商介紹稱，美國買家承包了他大約一半的訂單，他們會再以四倍於採購價的價格出售給消費者。

4月15日，採購商在廣交會展館辦理證件。新華社圖片

儘管在美國大選年這個特殊時刻，無論是拜登還是特朗普都在對華大打「關稅牌」，目標産品清單越拉越長，近來已經接連對金屬、船舶和電動汽車等中國産品出手；歐盟也亦步亦趨，對中國電動車和太陽能産品發難。但彭博社發現，在廣交會上看到的大多是對中國出口的樂觀情緒。

塞繆爾•傑克遜（Samuel Jackson）是一家波斯尼亞家具公司的採購員。他在展會上說，他能以歐洲製造商一半的價格買到標準「非常非常相似」的産品。

關於關稅問題，他不以為然，「關稅可能會産生一些影響，但中國太大了，他們還有其他國家可以賣。」

第135屆廣交會新能源汽車展區。新華社圖片

文章進一步指出，即使對來自欠發達國家的買家來說，中國産品也很便宜。

對於第一次來中國的坦桑尼亞機械貿易公司老闆丹尼爾•盧蘭達拉（Daniel Lulandala）來說，廣交會上令人心動不已的報價，正在幫助他實現拓展商業版圖的夢想。現在他考慮在家鄉開辦一家工廠，使用一台價格約為8000美元的中國機器生産積木。他有信心能在三個月內回本。

談到與中國製造商直接談判的興奮時刻，盧蘭達拉表現出了一種相見恨晚的感情：「如果我早幾年就來這裏，我現在的生意可能會更上一層樓。」

彭博社報道稱，許多貿易商都表達出一個態度，即無論如何世界都需要中國商品，他們能做的就是想辦法解决關稅問題。

美國加利福尼亞州的汽車配件進口商亞曆克斯•斯特頓（Alex Student）向彭博社介紹了一種抵消關稅的辦法——改用「離岸價」，這意味著物流和倉儲成本由他的美國客戶承擔，而作為關稅基礎的銷售價格將會下降。

斯特頓套用一句美國諺語說道，「解决問題的方式不止一種。」但他也坦言，對中國製造的商品徵收關稅，首當其衝受到影響的是美國消費者。他透露，當特朗普政府開始徵稅時，他在國內的零售商拒絕支付更高的價格，而是要求他讓出口商提供稍微便宜一點的版本。

「到頭來，是誰在為關稅買單？是消費者。」斯特頓直言不諱道，「你要麽為了保持利潤而放弃産品質量，要麽繼續使用相同産品但損失更多的利潤。」

為了加强供應商多元化，斯特頓提到，他的公司去年也從越南進口了一些商品，此外泰國和印度尼西亞的部分産品也在考察範圍內。

這是二十多年來，斯特頓第一次購買中國製造以外的産品。但他認為，這些國家的産品若想和中國競爭，仍前路漫漫。斯特頓說，也因此，即便是在「最壞的情况」下，中國商家仍有可能獲得他公司約75%左右的業務，「我無法預見這個數字會變得更小。」

在《南華早報》23日刊登的該報記者何慧峰對廣交會的觀察中，讓這位自本世紀初就開始報道廣交會、見慣出口訂單波動的資深記者「震驚」的是，「今年外國進口商出乎意料强勁的回流」。

她在報道中寫道，在巨大的展覽中心，新能源汽車及智慧出行展區最擁擠。展臺前擠滿來自不同國家和地區的買家，這讓「幾乎每個中國參展者都納悶：為何今年來了這麽多外國人？」

文中稱，一些出口商表示，人數激增可能是因為需要補貨甚至提前備貨，以應對美國大選期間甚至大選後中國産品可能被針對的風險。更有趣的是，一些海外參展者表示，儘管西方報道稱中國在新能源領域的「産能過剩」造成威脅，但他們無法抵禦物美價廉中國産品的誘惑。

一位外國進口商說：「買還是不買？我終於親身體驗到中國電動汽車——那麽多品牌和型號，價格也不貴。非常棒。」有美國買家還拍攝了關於售價9000美元的比亞迪品牌電動汽車的視頻，短視頻在網上瘋傳，這款在美國被禁售的中國電動車價格之低令人難以置信。

4月15日，客商在廣交會展館內體驗賽車遊戲。新華社圖片

何慧峰還提起，以往她還能在午休時間找出口商交談，但這次他們根本抽不出時間。有出口商說：「以前是我們等客人，主動聯繫他們，現在是他們排隊等我們。」還有出口商提到，今年來自俄羅斯、中東和南美洲的買家有所增加，而且他們願意在更多交易中使用人民幣結算。

據央廣網24日報道，第135届廣交會已於23日順利進入第二期展會。截至23日17時，來自全球213個國家和地區的境外採購商156927人綫下到會，比上届同期增長21.2%。第二期進口展共有來自30個國家和地區的220家企業參展，共建「一帶一路」國家企業亮點紛呈，共有144家企業參展，占比約65%。

第一期展會於4月19日落下帷幕，最終交易額尚未公布，但一些省市的交易團已經公布「戰績」：天津交易團累計意向成交2.51億美元，較第134届秋季廣交會同期增長8.1%；溫州交易分團成交意向達9113.9萬美元；湛江企業現場簽下意向訂單達9105萬美元……

廣交會上的盛况是中國外貿穩中向好的生動縮影。今年一季度，我國進出口規模達10.2萬億元，單季首次突破10萬億元，增速為5%，創6個季度新高，淨出口對經濟增長的貢獻率提升至14.5%。

商務部副部長郭婷婷在4月19日的國新辦新聞發布會上表示，近期對廣交會2萬多家參展企業進行的問卷調查結果顯示，在手訂單增長或者持平的企業占比達到81.5%，比上届提高16.8個百分點。企業對訂單情况相對樂觀，開拓國際市場也更加踴躍。