新一屆政府首份《施政報告》的樓市政策並未「減辣」，只有在吸引人才措施上，為外來置業人士退還額外印花稅，令市場預期落空，一眾地產股由升轉跌。彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮，為施政報告的樓市措施拆局，認為對樓市政策的著墨符合預期，因當局要平衡土地政策方針，市場是次失望反應只是「預期大貪咗」，估計在加息周期下，樓市仍有約一成下行空間，但相信政府日後會逐步推出支持樓市措施。
黃智亮表示，政府為非永久居民首置人士提供的稅務減免，是以退還方式處理，買家仍要支付高水平稅項，而且有關措施是以吸納人才為主，相信難對樓市作支持。他指出，有關措施不算是減辣，亦符合該機構預期，樓市措施不會與其他政策有牴觸，而市場反應較大，相信是「大貪咗啲，發展商或者物業代理有好多要求，但政府都要睇成個情況。」
可憧憬明年減辣
他指出，目前加息前景未明朗，買家入市審慎，相信樓價有機會較現時再下跌約一成，但估計屆時政府便有空間減辣，而且明年加息步伐有望變得清晰，回復市場信心，都可令樓價穩定下來。
至於施政報告提出的加快房屋供應政策，黃智亮認為近年已有相關討論，不會對樓市以至地產股有太大影響。他又稱，香港發展商的資產負債表良好，現金流充裕，即使近期面對逆境，「大家都等一等先」，不一定會大幅減價賣樓；另外施政報告降低強拍門檻，亦推動從事舊樓重建的恒地（012）等發展商加速吸納發展儲備，對其長遠有幫助。
海外人才獲大額退稅 1000萬樓退263萬
政施報告指出，通過指定輸入人才計劃來港的人士，在成為香港永久性居民後，可退還在港置業額外的印花稅，包括一般就業政策、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港／回港就業安排、科技人才入境計劃、輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃、以及新推出的高端人才通行證計劃。
根據現行政策，非永久性居買樓需支付15%買家印花稅，以及15%新從價印花稅，新政策下，將可獲全數退還15%買家印花稅，以及多繳付的從價印花稅部分，與本地首置買家的印花稅負擔睇齊。以樓價1,000萬元計，從價印花稅為3.75%，即海外人才成為永久居民後，可獲退稅26.25%稅款，即262.5萬元；樓價600萬元的從價印花稅為3%，獲退稅共27%，即退還款項162萬元。
券商料10萬人受惠
券商銀河聯昌表示，合格的人才定義相當廣泛，預期將有約10萬人受惠，主要是內地人。該行指，雖然退稅條件是成為永久性居民，但節省的金額較預期大，並認為這次退稅政策意義重大，將可鼓勵長期居港的非本港居民置業，料這班人主要是高收入人士，料中、高端市場將更受惠。
新世界（017）日前獲控股股東周大福鄭氏家族出手，收購其新創建（659）持股，有望為新世界減少負債。目前本港地產商正面對加息周期及樓市調整挑戰，大行估計行業利息支出將大增，料有地產股盈利最多跌達三成。此背景下，四大地產商正扭盡六壬，透過加速賣樓、企業行動、開拓融資渠道等，處理負債水平。
債務負擔重 長實反錄淨現金
摩根士丹利早前睇淡本地樓市及地產商前景，指出高息口有損較高負債的地產股盈利，預計今年行業平均融資成本將按年增80個點子，達到3.9%，整體利息支出料按年增加23%。該行下調全年樓價升幅，從10%降至8%，並點名預計新世界、恒地（012）、九置（1997）及嘉里建設（683）盈利將按年減少7%至32%。
四大地產商財務表現及負債🔽
目前四大地產商中，負債水平及變動均有明顯差異，截至去年底，恒地淨負債率為24.1%，較半年前已減少1.7個百分點；新地（016）淨負債率則為19.2%，較半年前增1.8個百分點，主要是中港資本支出所致。
至於新世界負債率為46.9%，較半年前增加了3.7個百分點，而是次獲得周大福收購新創建股份後，負債率在派特別息前可降至約42%。
反觀長實（1113）則未雨綢繆，近年出售一些大型項目後，本身的的低負債都消除，更錄得淨現金，主席李澤鉅曾指，在擁有大額現金之下，加息反而可製造額外收入。
加速推盤 減價回籠資金
趁本港通關，發展商物業銷售步伐亦開始進取，以加速資金回籠。恒地今年將推售10個發展項目，預計推出6900個住宅單位或289萬平方呎自佔住宅樓面面積，面積是近年高水平。而新地今年料售7個主要項目，樓面面積合共亦達260萬平方呎。
至於新世界年初指，計劃在港推售4260伙，不過其大圍柏傲莊三期過去主動拆卸重建後，計劃明年以現樓形成出售，大摩曾預計其額外成本約15億元。而長實雖然未有明確的賣樓時間表，但早前與新地合作的飛揚2期，投下「深水炸彈」價，開價較飛揚1期平達17%，帶頭減價催谷銷情。
內地方面，因房地產市道低迷，發展商早年買入的土地難做到「貨如輪轉」。資料顯示，截至去年年底，長實在內地擁有達6400萬平方呎土地儲備，其次是新世界擁有520.5萬平方米（約5600萬平方呎），而新地為5300萬平方呎、恒地則有2180萬平方呎。
出售資產大額套現
有地產商亦在近年為資產減磅，改善資產負債表。新世界早已實施了降低財務槓桿的計劃，包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付。事實上，該集團將非核心資產變現的工作，過去3個半財年合共回籠資金達420億元。
而長實則在近年進行大型資產出售，更錄得可觀回報，去年以約124億元售英國倫敦商廈5 Broadgate，投資3年半間回報達45%，亦以332億元賣走飛機租賃業務，7年多的內部回報率也有雙位數。同時亦將波老道一系列豪宅連車位項目打包出售，長實藉此套現208億元，錄得約63億元收益。
綠色融資尋平息
除了加速開拓收益來源，再融資保持流動性，亦可抵禦逆境。新地早前成功完成一筆5年期貸款協議，錄得5倍超額認購，最終總貸款額達275億元，是該集團歷來最大額的銀團貸款。
而藉著綠色金融冒起，地產商亦尋求新途徑，以達到綠色目標來換取較低息成本。恒地至今已累計獲得超過470億元綠色及可持續發展表現掛鈎融資，早前亦與興業銀行簽署《綠色及可持續發展戰略合作協議》，獲得不少於300億元人民幣綠色及可持續發展授信。新地去年亦發行兩筆可持續發展掛鈎貸款協議，合共融資294億元。
