新一屆政府首份《施政報告》的樓市政策並未「減辣」,只有在吸引人才措施上,為外來置業人士退還額外印花稅,令市場預期落空,一眾地產股由升轉跌。彭博行業研究亞太區房地產行業高級分析師黃智亮,為施政報告的樓市措施拆局,認為對樓市政策的著墨符合預期,因當局要平衡土地政策方針,市場是次失望反應只是「預期大貪咗」,估計在加息周期下,樓市仍有約一成下行空間,但相信政府日後會逐步推出支持樓市措施。
黃智亮表示,政府為非永久居民首置人士提供的稅務減免,是以退還方式處理,買家仍要支付高水平稅項,而且有關措施是以吸納人才為主,相信難對樓市作支持。他指出,有關措施不算是減辣,亦符合該機構預期,樓市措施不會與其他政策有牴觸,而市場反應較大,相信是「大貪咗啲,發展商或者物業代理有好多要求,但政府都要睇成個情況。」
可憧憬明年減辣
他指出,目前加息前景未明朗,買家入市審慎,相信樓價有機會較現時再下跌約一成,但估計屆時政府便有空間減辣,而且明年加息步伐有望變得清晰,回復市場信心,都可令樓價穩定下來。
至於施政報告提出的加快房屋供應政策,黃智亮認為近年已有相關討論,不會對樓市以至地產股有太大影響。他又稱,香港發展商的資產負債表良好,現金流充裕,即使近期面對逆境,「大家都等一等先」,不一定會大幅減價賣樓;另外施政報告降低強拍門檻,亦推動從事舊樓重建的恒地(012)等發展商加速吸納發展儲備,對其長遠有幫助。
海外人才獲大額退稅 1000萬樓退263萬
政施報告指出,通過指定輸入人才計劃來港的人士,在成為香港永久性居民後,可退還在港置業額外的印花稅,包括一般就業政策、輸入內地人才計劃、優秀人才入境計劃、非本地畢業生留港/回港就業安排、科技人才入境計劃、輸入中國籍香港永久性居民第二代計劃、以及新推出的高端人才通行證計劃。
根據現行政策,非永久性居買樓需支付15%買家印花稅,以及15%新從價印花稅,新政策下,將可獲全數退還15%買家印花稅,以及多繳付的從價印花稅部分,與本地首置買家的印花稅負擔睇齊。以樓價1,000萬元計,從價印花稅為3.75%,即海外人才成為永久居民後,可獲退稅26.25%稅款,即262.5萬元;樓價600萬元的從價印花稅為3%,獲退稅共27%,即退還款項162萬元。
券商料10萬人受惠
券商銀河聯昌表示,合格的人才定義相當廣泛,預期將有約10萬人受惠,主要是內地人。該行指,雖然退稅條件是成為永久性居民,但節省的金額較預期大,並認為這次退稅政策意義重大,將可鼓勵長期居港的非本港居民置業,料這班人主要是高收入人士,料中、高端市場將更受惠。
新世界(017)日前獲控股股東周大福鄭氏家族出手,收購其新創建(659)持股,有望為新世界減少負債。目前本港地產商正面對加息周期及樓市調整挑戰,大行估計行業利息支出將大增,料有地產股盈利最多跌達三成。此背景下,四大地產商正扭盡六壬,透過加速賣樓、企業行動、開拓融資渠道等,處理負債水平。
債務負擔重 長實反錄淨現金
摩根士丹利早前睇淡本地樓市及地產商前景,指出高息口有損較高負債的地產股盈利,預計今年行業平均融資成本將按年增80個點子,達到3.9%,整體利息支出料按年增加23%。該行下調全年樓價升幅,從10%降至8%,並點名預計新世界、恒地(012)、九置(1997)及嘉里建設(683)盈利將按年減少7%至32%。
四大地產商財務表現及負債🔽
目前四大地產商中,負債水平及變動均有明顯差異,截至去年底,恒地淨負債率為24.1%,較半年前已減少1.7個百分點;新地(016)淨負債率則為19.2%,較半年前增1.8個百分點,主要是中港資本支出所致。
至於新世界負債率為46.9%,較半年前增加了3.7個百分點,而是次獲得周大福收購新創建股份後,負債率在派特別息前可降至約42%。
反觀長實(1113)則未雨綢繆,近年出售一些大型項目後,本身的的低負債都消除,更錄得淨現金,主席李澤鉅曾指,在擁有大額現金之下,加息反而可製造額外收入。
加速推盤 減價回籠資金
趁本港通關,發展商物業銷售步伐亦開始進取,以加速資金回籠。恒地今年將推售10個發展項目,預計推出6900個住宅單位或289萬平方呎自佔住宅樓面面積,面積是近年高水平。而新地今年料售7個主要項目,樓面面積合共亦達260萬平方呎。
至於新世界年初指,計劃在港推售4260伙,不過其大圍柏傲莊三期過去主動拆卸重建後,計劃明年以現樓形成出售,大摩曾預計其額外成本約15億元。而長實雖然未有明確的賣樓時間表,但早前與新地合作的飛揚2期,投下「深水炸彈」價,開價較飛揚1期平達17%,帶頭減價催谷銷情。
內地方面,因房地產市道低迷,發展商早年買入的土地難做到「貨如輪轉」。資料顯示,截至去年年底,長實在內地擁有達6400萬平方呎土地儲備,其次是新世界擁有520.5萬平方米(約5600萬平方呎),而新地為5300萬平方呎、恒地則有2180萬平方呎。
出售資產大額套現
有地產商亦在近年為資產減磅,改善資產負債表。新世界早已實施了降低財務槓桿的計劃,包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付。事實上,該集團將非核心資產變現的工作,過去3個半財年合共回籠資金達420億元。
而長實則在近年進行大型資產出售,更錄得可觀回報,去年以約124億元售英國倫敦商廈5 Broadgate,投資3年半間回報達45%,亦以332億元賣走飛機租賃業務,7年多的內部回報率也有雙位數。同時亦將波老道一系列豪宅連車位項目打包出售,長實藉此套現208億元,錄得約63億元收益。
綠色融資尋平息
除了加速開拓收益來源,再融資保持流動性,亦可抵禦逆境。新地早前成功完成一筆5年期貸款協議,錄得5倍超額認購,最終總貸款額達275億元,是該集團歷來最大額的銀團貸款。
而藉著綠色金融冒起,地產商亦尋求新途徑,以達到綠色目標來換取較低息成本。恒地至今已累計獲得超過470億元綠色及可持續發展表現掛鈎融資,早前亦與興業銀行簽署《綠色及可持續發展戰略合作協議》,獲得不少於300億元人民幣綠色及可持續發展授信。新地去年亦發行兩筆可持續發展掛鈎貸款協議,合共融資294億元。