施政減辣稅吸人才 新香港人按揭佔比將上升

日前行政長官李家超發表其任內首份《施政報告》，當中為招商引資引才而推出一系列吸納人才的新措施，當中最受關注的一項為合資格外來人才在成為香港永久性居民後，可申請退還在港置業已繳付額外的印花稅。

舊有機制下非香港永久性居民購買住宅物業時，需要繳付樓價15%的買家印花稅（BSD）以及15%第一標準稅率從價印花稅（AVD），兩者稅率合共為30%，遠高於首置香港永久性居民最多只需要繳付4.25%第二標準稅率從價印花稅，此項辣稅一直減低來港工作人士的置業意欲。而近年本港人才一直流失，相信新措施長遠可助外來人加快置業決定，長遠可吸引他們留港發展及定居。

自2016年起政府亦透過多個入境計劃如「輸入內地人才計劃」及「優秀人才入境計劃」引入人才留港發展，而現時獲批來港人士已有一定數目，這些新香港人屬潛力買家，並可即時受惠新措施。事實上，今年第三季透過經絡按揭轉介申請按揭的個案中，新香港人按揭申請宗數佔整體按揭申請比率連升兩季至近2成半（24.5%），佔比為近幾年的季度新高。另外，今年經絡新香港人客戶的平均購入樓價為約1,000萬元，如在舊機制下，以非香港永久性居民身份置業時需支付合共30%印花稅，即1,000萬元x30%=300萬元，在新機制下，當居住香港滿7年並成為香港永久性居民後，便可退回26.25%即262.5萬元的印花稅，即買家實際只需要繳交第二標準稅率從價印花稅，即1,000萬元x3.75%=37.5萬元，稅款負擔大幅減少87.5%。相信新措施推出後，新香港人按揭申請佔比將會有上升空間。

除辣稅外，《施政報告》亦提出其他吸納外來人才的計劃，當中包括為期兩年的「高端人才通行證計劃」，合資格人才包括過去一年年薪達港幣250萬元或以上的人士，以及畢業於全球百強大學並於過去五年內累積三年或以上工作經驗的人士。此計劃或可帶動中高價物業及租賃市場的需求。若以年薪250萬元，即月薪約20萬元計算，在有充足首期資金以及可通過現時壓力測試的情況下，可負擔的樓價上限約4,500萬元，加上退稅措施鼓勵下，長遠或有機會帶動樓價4,500萬元以下物業的交投，對樓市亦有正面支持作用。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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自2月份「波叔plan」推出後，申請按揭保險計劃的個案曾有顯著上升，當中5月份新批出按保金額創下紀錄新高，6月份平均新取用按保貸款金額破6百萬元及創紀錄新高，不過第3季按保數字進一步放緩。

根據香港按揭證券有限公司最新資料顯示，9月份新批出按揭保險計劃貸款宗數及金額為2,989宗及169.97億元，較8月份的3,202宗及186.3億元減少213宗（6.7%）及16.33億元（8.8％），宗數及金額連跌4個月及創7個月新低。9月份新取用按揭保險計劃貸款宗數及金額為1,543宗及85.94億元，較8月份的1,932宗及116.69億元減少389宗（20.1%）及30.75億元（26.4%），宗數及金額均連跌2個月。平均新取用按保貸款金額為557萬元，按月下跌47萬元，創6個月新低。

總結今年首3季的按保數字，新批出按保宗數及金額累計錄得34,250宗及2,021.02億元，對比去年同期的46,501宗及2,599.12億元下跌12,251宗（26.3%）及578.1億元（22.2%），宗數創近3年首3季新低。而新取用按保宗數及金額累計錄得14,444宗及837億元，對比去年同期的18,098宗及999.29億元減少3,654宗（20.2%）及162.29億元（16.2%）。

按保數字全線下跌，相信因第三季樓市交投淡靜，另外面對加息周期，未來供樓利息開支將有所增加，市民入市相對謹慎。除按保數字，金管局最新住宅按揭統計，顯示8月份的按揭比率為55.7%，連跌3個月，而平均按揭貸款金額亦按月減少17萬元至490萬元，創15個月新低。按保宗數及借貸額均有所放緩，反映近期買家趨向避免借到盡，以防即時跌入負資產行列。事實上，差估署最新公布8月份的私人住宅樓價指數為368.2點，連跌3個月，創3年半新低。近期樓市價量齊跌，加上高成數按揭盛行的情況下，按揭成數愈高，所承受負資產的風險亦相對愈高，相信近期買家借貸較為審慎亦屬正常。

樓按市場利淡因素充斥，氣氛觀望，等待《施政報告》提出有效的振樓市方案，估計季樓按市場或會繼續下調，按保數字亦會相應回落。

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