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唱衰香港邊個得益

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唱衰香港邊個得益

2022年11月01日 19:30 最後更新:20:57

「香港國際金融領袖投資峰會」於本周三(11月2日)舉行,有少部分參與的金融機構高層未能來港,有些人對這個消息十分興奮,在社交媒體上吹噓,說國際對香港的金融峰會反應很差,沒有人來。越說越玄,甚至話特區政府希望打風,令金融峰會借勢收工云云。

特首李家超周二出席行政會議之前,提到國際金融領袖峰會有二百多個金融領袖出席,來自世界各地。就他所知,只有幾位受邀者未能出席。他說,香港未來的兩個星期,將充滿動力,除了國際金融領袖峰會之外,本周開始的金融科技周參與者過萬人,又會舉辦國際七人欖球賽,下星期又會舉行亞洲醫療健康論壇。另外,他又提到,政府會按需要、針對相關活動,推動香港與世界接軌。

一個兩百多人參加的國際金融領袖峰會,有少量的人不能參與(至截稿時是4人),就被一些人放大到這個峰會徹底失敗,這是典型的唱衰香港行為。唱衰香港究竟誰會得益?觀察社交媒體,傳播這些信息者,主要有兩類。一類是本地的網媒,另一類是已經移民海外的香港人。分析唱衰者的動機,主要與他們的政治偏見有關。第一是這些人不喜歡香港有《港區國安法》;第二是他們覺得香港的抗疫措施太嚴緊。固然,有些剛剛移民離港的人,或許希望香港明天就會崩潰,以證明他們離港的決定正確。然而,這只不過是他們的空想。

香港開始逐步復常,香港現時實施「0+3」的檢疫隔離措施,特區政府特別關注的是,如果確診數字暴升,會否造成醫療擠兌的情況,因為出現醫療擠兌,會增加死亡人數。政府的還要觀察放寬控疫措施之後疫情的走勢,這是一個比較可取科學決策的態度,決策雖然比較審慎,但總體方向是朝著開放的方向發展。

在香港還未完全開放、還有各種防疫限制的情況下,香港舉行大型活動,難免要彈性處理某些防疫措施。

例如國際金融領袖峰會出席者,可以在包廂內進行餐飲活動;國際七人欖球賽,容許觀眾在場內飲食等等。這些彈性措施,可以減少參與者的不便,有助改善活動氣氛。當然,政府應該在活動過後,評估這些彈性措施,有沒有帶來預計之外的抗疫風險。

香港正逐步復常,也面對著很大的經濟挑戰。這些挑戰主要不是源自香港的抗疫措施,而是源於美國暴力加息。美國利息快速上升,資金急速回流美國。在大規模資金流失的衝擊下,加上美息未見頂,港股近期就不斷下跌,令投資者心情鬱悶。

但無論如何,港股若與新加坡股市相比,港股的交投量,仍遠高於新加坡。美國在11月、12月再度大幅加息之後,美息快將見頂,而香港明年對外也可能更加開放,本地經濟就有望復甦。

由於香港金融市場的韌性較大,風雨過後,總會有朝陽。相信明年今日,那些唱衰香港金融業被新加坡徹底打敗的人,將會十分失望,香港的經濟和金融市場狀況,會比現在好得多。

盧永雄

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香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

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