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嘉華温偉明:樓市呈膠着狀況

(星島日報報道)樓市受到多方不利因素影響,交投銳減,嘉華國際表示,本港樓市跟隨全球經濟不景而下調,不少潛在買家採觀望態度,樓市已進入「牛皮市」,買賣雙方出現膠着狀態,相信情況將持續至2023年第一季尾至年中,預計明年樓市不會出現大升或大跌,樓價波幅會在5%之內。嘉華國際營業及市場策劃總監(香港地產)温偉明表示,全球經濟受到多項不利因素影響,包括俄烏戰事及歐美大幅通脹等,本港物業市場亦不能獨善其身,必定受本港及全球經濟環境影響而下調。  温偉明續稱,過去多年,新盤每年成交介乎約1.45萬至1.8萬宗,但今年截至10月份只有約8700宗,相信至年底「埋單」時亦只有1萬宗左右,最近數月銷情較理想的新盤,以新界上車盤為主,單位總售價相對較低,而市區較優質及有交通配套,售價較高的新盤,買家則持觀望態度,買賣雙方出現分歧,普遍發展商持貨力較強,沒有現金流的問題,故毋須大幅減價求售。事實在這段時間,在國際形勢及經濟大環境下,不少準買家採取觀望態度,令市場出現膠着局面,即俗稱「牛皮市」,相信情況將持續一段時間。促放寬從價印花稅  本港過去數年受着社會運動影響,掀起移民潮,令人才企業外流,温偉明表示,本港勞動人口,即20至39歲人口,在2018年社運出現前,約有168萬,但至2022年第2季已下跌至約144萬,下跌超過24萬,這批人是有能力及冀盼買樓置業,可是他們選擇移民,甚至將手上物業出售。可幸的是政府及時推出「財爺PLAN」,增加了需求並抵銷移民賣樓供應。事實上,香港人亦喜歡將資金存放在相對較「穩陣」的地方,住宅物業成為資金避難所,政府可考慮放寬從價印花稅,現時香港人購買第1套物業自用,只需付從價印花稅(第二標準稅率),即俗稱「單印」,温氏認為政府可考慮將至延伸至第2套房,除了使資金留在香港外,亦可增加租務市場供應。此外亦可考慮縮短額外印花稅(SSD)的年期由3年減至2年。《施政報告》公布吸引人才計畫可以獲得退稅,現實反映吸引力不算太大,但期望政府檢視市場反應後,再作出相應調節。  加息成為今次樓市調整的「元兇」之一,温偉明表示,美聯儲局短時間內加息多達6次,幅度達3.75%,但因大部分香港住宅按揭息口有封頂上限,息口調升令每月供款實際增加不算多,加上金管局同時亦調整壓測,實際對心理影響較大,加息急速是否代表明年有機會減慢加息步伐,甚至有機會掉頭減息,實際情況仍拭目以待,今年多項負面因素已浮現,息口上調亦對樓市的影響亦已反映出來,期待明年會有利整體經濟的消息出現。銀主盤未有大幅急升  樓市調整令負資產數字急升,實際上與買家透過高成數入市有關,但銀主盤未有大幅急升,本港破產人數估計全年約7000宗,與過往數年相若,反映受到樓市調整而斷供的買家,只屬個人因素。再者,本港股市由高峰期3萬點,逐步下跌至現時跌穿2萬點,港人仍處之泰然,種種因素反映港人在投資風險控制比以往好,沒有大幅壓注在股票市場,相信不少港人手持不少現金,暫對樓市採觀望。  温偉明相信,樓市膠着狀態將持續至明年第一季尾至年中,料明年樓市不會出現大升或大跌,樓價波幅在5%以內,相信明年中不少情況將塵埃落定,包括俄烏戰事等,若能停止戰事,可減低能源成本,對任何國家均是好事,本港以金融為經濟主體,背後亦有不少產業支撐着,相信屆時亦可令各行各業包括金融業、航運業等復甦,經濟活動增加,便會同時帶動樓市。 

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