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遠展料樓價再跌一成 有信心「唔會冧」 伺機在港執平地

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遠展料樓價再跌一成 有信心「唔會冧」 伺機在港執平地
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遠展料樓價再跌一成 有信心「唔會冧」 伺機在港執平地

2022年12月07日 00:00 最後更新:00:02

聯儲局加息周期開啟後,本港樓價由最高峰回落逾一成,遠東發展(035)主席兼行政總裁邱達昌接受訪問時認為,接下來「香港樓價再跌5至10%都唔出奇」,不過本港樓市仍有剛性需求,相信樓價「唔會冧」,料明年美國經濟增長放緩後有機會減息,地產業或於明年年底出現反彈。目前該公司在全球有足夠8年發展的土儲,未來保持在不同地區做房地產的主綫不會變。

邱達昌透露,遠展在英國、澳洲、新加坡、馬來西亞等地區的土地儲備充足,相較之下,反而香港土儲偏弱,若本港地價及樓價再度回調,該公司或會積極參與增加土儲。現時該公司有足夠8年開發資源的土儲規模,估值達逾600億元,其中香港約為100億元,冀未來能提升至200億元,即佔比達到約三分一,他說︰「香港係屋企,梗係想屋企多啲貨」,但他指出,仍要看成本和機會。

通脹加息致賣樓毛利率受壓

遠展董事總經理孔祥達稱,目前建築成本及利息上升,對本土開發商的毛利率有一定影響,遠展盡量爭取保持物業發展的毛利率能達到合理水平,至約30%,入貨要睇機會,「若能執平地」希望能有幫助。

另外,邱達昌指,現時香港樓盤開發的毛利率較過去為低,但仍能有盈利,他笑稱「唔使擔心香港地產商會太窮」。

35億元非核心資產待處置

今年9月底,本土開發商長實(1113)曾出售半山波老道的豪宅項目貨尾,回籠資金約63億元,當問及遠東發展是否同樣考慮同樣的舉動時,邱達昌指,主要「講計數」,有機會就會做,不會對項目有偏見,另外有約25億至35億元的非核心資產計畫於12個月內處置。

正研究共享居住空間

酒店業務方面,遠展執行董事、帝盛酒店集團執行董事兼總裁邱詠筠表示,目前正在研究共享居住空間(Co-living Space),計畫將旗下一至兩家酒店進行改造,首個改造目標將會是上海帝盛酒店,香港亦睇緊。

她續指,酒店業務中期收入按年升近40%,其中馬來西亞、中國內地、英國、澳洲等各地酒店收入均同比顯著增長。

現時各酒店的入住晚數較之前為多,雖然每個地區不同,但起碼增加約25%,其中澳洲等境內旅遊較多的地區,人均入住晚數相對更少。

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新世界售股降負債 四大地產商多招齊出 應對加息周期

2023年06月30日 06:00 最後更新:06:08

新世界(017)日前獲控股股東周大福鄭氏家族出手,收購其新創建(659)持股,有望為新世界減少負債。目前本港地產商正面對加息周期及樓市調整挑戰,大行估計行業利息支出將大增,料有地產股盈利最多跌達三成。此背景下,四大地產商正扭盡六壬,透過加速賣樓、企業行動、開拓融資渠道等,處理負債水平。

債務負擔重 長實反錄淨現金

摩根士丹利早前睇淡本地樓市及地產商前景,指出高息口有損較高負債的地產股盈利,預計今年行業平均融資成本將按年增80個點子,達到3.9%,整體利息支出料按年增加23%。該行下調全年樓價升幅,從10%降至8%,並點名預計新世界、恒地(012)、九置(1997)及嘉里建設(683)盈利將按年減少7%至32%。

四大地產商財務表現及負債🔽





































目前四大地產商中,負債水平及變動均有明顯差異,截至去年底,恒地淨負債率為24.1%,較半年前已減少1.7個百分點;新地(016)淨負債率則為19.2%,較半年前增1.8個百分點,主要是中港資本支出所致。

至於新世界負債率為46.9%,較半年前增加了3.7個百分點,而是次獲得周大福收購新創建股份後,負債率在派特別息前可降至約42%。

反觀長實(1113)則未雨綢繆,近年出售一些大型項目後,本身的的低負債都消除,更錄得淨現金,主席李澤鉅曾指,在擁有大額現金之下,加息反而可製造額外收入。

加速推盤 減價回籠資金

趁本港通關,發展商物業銷售步伐亦開始進取,以加速資金回籠。恒地今年將推售10個發展項目,預計推出6900個住宅單位或289萬平方呎自佔住宅樓面面積,面積是近年高水平。而新地今年料售7個主要項目,樓面面積合共亦達260萬平方呎。

至於新世界年初指,計劃在港推售4260伙,不過其大圍柏傲莊三期過去主動拆卸重建後,計劃明年以現樓形成出售,大摩曾預計其額外成本約15億元。而長實雖然未有明確的賣樓時間表,但早前與新地合作的飛揚2期,投下「深水炸彈」價,開價較飛揚1期平達17%,帶頭減價催谷銷情。

內地方面,因房地產市道低迷,發展商早年買入的土地難做到「貨如輪轉」。資料顯示,截至去年年底,長實在內地擁有達6400萬平方呎土地儲備,其次是新世界擁有520.5萬平方米(約5600萬平方呎),而新地為5300萬平方呎、恒地則有2180萬平方呎。

出售資產大額套現

有地產商亦在近年為資產減磅,改善資產負債表。新世界早已實施了降低財務槓桿的計劃,包括出售非核心資產、優化資本支出、庫房管理及調整其股息支付。事實上,該集團將非核心資產變現的工作,過去3個半財年合共回籠資金達420億元。

而長實則在近年進行大型資產出售,更錄得可觀回報,去年以約124億元售英國倫敦商廈5 Broadgate,投資3年半間回報達45%,亦以332億元賣走飛機租賃業務,7年多的內部回報率也有雙位數。同時亦將波老道一系列豪宅連車位項目打包出售,長實藉此套現208億元,錄得約63億元收益。

綠色融資尋平息

除了加速開拓收益來源,再融資保持流動性,亦可抵禦逆境。新地早前成功完成一筆5年期貸款協議,錄得5倍超額認購,最終總貸款額達275億元,是該集團歷來最大額的銀團貸款。

而藉著綠色金融冒起,地產商亦尋求新途徑,以達到綠色目標來換取較低息成本。恒地至今已累計獲得超過470億元綠色及可持續發展表現掛鈎融資,早前亦與興業銀行簽署《綠色及可持續發展戰略合作協議》,獲得不少於300億元人民幣綠色及可持續發展授信。新地去年亦發行兩筆可持續發展掛鈎貸款協議,合共融資294億元。

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