投資市場回暖 港樓首季升5%

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

踏入2023年，全球加息壓力有所紓緩，去年在逆境艱苦掙扎的世界樓市及股市等投資市場，逐漸回暖，表現有所改善。香港二手住宅樓今年首季上升5%，在世界投資市場中成績算是突出。

今年樓市及社會逐步復常，樓價已由低位回升，年初至今已錄得約5%升幅，入市氣氛正面。本港樓市升勢是有成交配合，並非虛火乾升，屬於比較實在的市場。

今年首季一手住宅樓錄得成交宗數2,772宗及金額327.8億元，按季各升1.14倍。二手住宅樓錄得10,223宗及863.7億元，按季上升58.9%及55.4%，宗數及金額同創2022年第2季10,853宗及965.4億元後的3個季度新高。

在世界主要城市的樓市中，根據初步數據，表現頗為參差。英國房屋數據公司 LonRes 表示，截至今年3月底的12個月內，倫敦市中心樓價下跌近5%。

南韓3月樓價連續第10個月下跌，但跌幅收窄至5個月以來的最低。南韓房地產委員會數據顯示，3月全國樓價指數按月下跌0.78%，比較2月的1.15%跌幅收窄，是10月以來的最小跌幅。去年12月下跌1.98%之後，樓價跌幅連續第3個月放緩。

股市方面，普遍反應比較樓市迅速，美國加息幅度在本年比去年放緩，股市立刻展現升勢，反彈轉強。香港股市恆生指數今年首季約有3%升幅，美國道指則升幅約0.4%，標指上升7%。代表科技股的納指成績出色勁升16%，扭轉去年大跌33%的頹勢。

市場預期今年美國加息步入尾聲，預計5月初再加息一次0.25厘之後，加息很大機會告一段落。而且根據美國利率期貨顯示，今年餘下時間美息欲升無力，去到年底甚至有減息的趨勢。

既然美息升勢即將行人止步，投資市場資金將會快人一步流入樓市及股市，令市況轉弱為強，呈現比較強勁的走勢。筆者預料資金將會流進世界主要的投資市場，大城市理應最先受惠。去年展現強勢的美國樓市，或會有比較好表現，其他主要大城市亦會得益。

投資市場千變萬化，常常超出人們預期，作出任何投資不宜傾盡全力，更加不要超出自己的控制能力範圍。無論在投資市場的樓市及股市活動，都要為自己留後路。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

世界通脹依然向上，5月美國加息0.25厘機會約78%，但世界銀行行長馬爾帕斯預料，今年全球經濟增速將放緩至2%。筆者相信距離加息尾聲不遠，會對本港以至世界樓市及股市或有正面影響，進入轉角市，置業人士及投資者應該加緊留意事態發展！

馬爾帕斯預期美國今年國內生產總值(GDP)增長1.2%，低於2022年的2.1%，並指出，發達經濟體正在吸收全球資本。

美國前財長薩默斯表示，在一系列疲弱的經濟數據公佈後，美國經濟衰退的可能性在上升，正在接近加息週期的尾聲。薩默斯指出，非常清楚的是美國正處於當前緊縮週期的最後階段。

美國銀行認為，根據美國最新經濟數據分析，當地經濟第2季陷入收縮的風險顯著地高。高盛認為，美國民眾對於銀行業危機的憂慮降溫。美國3月中接連有矽谷銀行及 Signature Bank 等兩家地區銀行倒閉，觸發民眾對於銀行業的信心下滑，以致出現大量的存款轉移活動。

紐約聯邦儲備銀行總裁威廉斯指出，矽谷銀行及Signature Bank倒閉的原因，並非加息速度，他認為兩家銀行的問題是個別案例。過去金融領域的壓力事件指向信貸收緊，但就目前情況，未看到信貸條件收緊的明確跡象，亦不確定一旦出現這種情況影響會有多大。通脹壓力將逐漸降溫，並且在2025年回到2%目標。今年美國經濟增長可能不足1%，通脹前景存在很多不確定性。

美國利率期貨4月中旬顯示，聯儲局5月加息0.25厘的機會達78%，今年餘下時間維持利率不變。威廉斯認為，現時市場對減息預期並不值得注意，特別是對未來很遠的市場預期。

聖路易斯聯儲銀行行長布拉德表示，最近金融壓力或繼續緩解，亦無明顯跡象反映信貸狀況收緊，聯儲局應該堅持在勞動市場保持強勁情況下，繼續提高利率以降低通脹。

美國與世界經濟放緩，美國這個加息週期步向結束，股市及樓市等投資市場捱過去年困境之後，應可進入轉角市，扭轉去年頹勢。投資者及置業人士應該評估風險、自身財力及做好準備，應對轉角市的來臨，如果事前功夫做得好，或許有不俗投資回報。