港府為樓市全面撤辣效果顯著，回顧3月份市場交投應聲彈起，樓價亦初現轉穩之勢。打從2月28日當天，《財政預算案》宣布全面撤辣即日生效後，已即時刺激當天一手新盤成交大增至30宗，比起未撤辣前閒日每日只有個位數的零星成交大增5倍，緊隨其後數天，一手單日成交一直增至閒日也有逾百宗水平，無論是全新盤或餘貨盤，都出現過即日沽清的旺勢。總結3月全月一手共售出約4,158伙，較2月全月的270伙，按月激增逾14倍，創下《一手住宅物業銷售條例》實施以來的單月最多。
二手市場也有即時反應，回顧撤辣後首個周末的十大屋苑兩日成交，由之前只有7宗，激增3.4倍至31宗，而撤辣後連續四個周末，平均每個周末兩天有22宗，較未撤辣前的四個周末，平均每周末只有4宗大增了4.5倍。再以利嘉閣統計的全港50個指標屋苑成交數據作引證，撤辣後連續四周，平均每周平均有165宗成交，對比未撤辣前的四周，平均每周只有60宗成交，也大增了1.8倍。
樓價表現方面，由於一手市場發展商非常克制，均以貼市價推售新盤，因此二手市場業主亦無法大幅提高叫價，大部分只是收窄了議價幅度，而個別之前低水的屋苑則錄得自最低位反彈5%至10%的樓價升幅，惟整體市場的樓價仍相對穩定，並沒有出現大升的情況。
從一手新盤即市成交分析，3月份勁錄4,158宗成交，但因1月及2月分別只有440及270宗左右，故整個第一季，一手即市成交合共約4,868宗，惟已較去年第四季的2,324宗增加了1.1倍，創了自2019年第3季以來的19個季度高位。筆者預期，踏入次季，倘發展商維持以貼市價推盤，加上市場沒有特別負面消息的話，按每月平均一手成交可錄約2,000宗推算，第二季整體一手成交量可望突破6,000宗，較首季的4,868宗，將再升逾23%。至於下半年，如果每月平均可維持在1,500宗按月成交的水平，則下半年可突破9,000宗，而全年合計有力挑戰2萬宗水平，將較2023年的約1.06萬宗大增近88%。
再看看二手市場，撒辣後，二手交投亦明顯大增，3月份的二手私宅買賣登記錄得2,169宗，按月增23%，但此數字並未完全反映撤辣後的市況，較能反映撤辣後的，要看4月份的數字。筆者預期4月份二手私宅買賣登記可錄約3,800宗，將按月大增75%。至於今年首季，二手私宅買賣登記達6,069宗，按季增19%，創下近三季最多。
預計今年第二季，倘若按月平均能維持在3,500宗水平，則次季有望突破1萬宗，有機會創自2021年第4季以來的11個季度新高。預期整個上半年，二手私宅買賣可錄約16,569宗；而下半年，如按月平均有約5,000宗登記的話，則有3萬宗，全年料有近4.66萬宗，將較2023年的28,299宗，大增近65%。
至於一手及二手私宅整年合計，有機會突破6.66萬宗水平，將較2023年的3.85萬宗大增近73%，並創下近3年來的新高，筆者料樓市撤辣後，整體量價將越趨向好。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
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