地產代理隱瞞物業曾發生墮樓事故 最終要向買方賠償被沒收訂金

消委會今年首8個月收到11宗涉及地產代理的投訴，其中有地產代理沒有披露單位曾經發生墮樓事故，被法庭裁定要向買方賠償訂金。

消委會

案例一：地產代理沒披露單位曾發生墮樓事故 須賠償訂金予買家
買方在視察一個二手物業時，曾經諮詢地產代理「有無古靈精怪」 及「無嘢唔妥呀嗎」，得到「沒有」的回覆。然而，買方在簽署臨時買賣合約後發現該單位曾發生墮樓事故，於是決定終止交易並向地產代理追討賠償。法官認為地產代理協議訂明，代理須為買方取得關於物業的資料，該條款隱含地產代理有責任以謹慎行事之態度向買方提供資訊。當買方向地產代理詢問單位有否發生「古怪」事情時，地產代理應作出合理查詢才答覆，而非回答「沒有」。最終法庭裁定地產代理須向買方賠償被賣方沒收之訂金。

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消委會提醒，消費者在作出置業決定時一般會考慮一籃子的因素，而非單憑地產代理作出的陳述，因此即使地產代理或其僱員作出失實陳述，除非屬欺詐性質，否則其範圍責任一般不會延伸至消費者自行作出全面考慮後作出的置業決定，地產代理未必須承擔買家最終蒙受的所有損失或損害。

舉例說，假設發展商因資金流問題而未能如期交付一手物業，甚至「爛尾」，即使買方曾依賴地產代理疏忽作出的失實陳述而購置物業，地產代理亦未必需要承擔買方因物業延期或未能交付所招致的損失，有關損失或已超出地產代理的責任範圍。

消委會又指，地產代理未必是法律上的「代理人」，而是以「經紀」（broker）或「介紹人」身分行事，在促成交易後或從雙方收取佣金，過往案例亦指出地產代理在同一宗交易的不同階段可以有不同的身分

案例一的買方，除向地產代理提訴外，亦向賣方提出撤銷交易。法庭指出，賣方訂立的地產代理協議並無授權地產代理向買方提供任何非賣方提供的資料，而即使沒有該授權，地產代理亦可履行其約定責任。因此，法庭駁回買方對賣方的申索，買方在「撻訂」後只可向地產代理追討被賣方沒收的訂金。

案例二：失實平面圖非源自賣方 交易不能撤銷
買方在購買物業前向地產代理索取的平面圖所顯示的單位面積較實際為大，買方因而以賣方作出失實陳述為由提出撤銷交易及追討訂金。法庭指出，賣方純粹只委託地產代理出售其單位，並無給予該代理任何實際或表面權限向買方提供該幅並非源自賣方的平面圖或作出有關失實陳述。地產代理向買方提供該平面圖，是為買方而非賣方行事。法庭判定買方不能以地產代理的失實陳述向賣方提訴，亦沒有證據顯示賣方作出任何行為誤導買方，故裁定買方敗訴。

 
案例三：地產代理作失實陳述時業主在場 須撤銷交易並退回訂金
地產代理安排買方視察一套連花園的村屋，但沒有告訴買方該物業其實只包含村屋，花園是向政府以短期租約形式租用。法庭除判定地產代理的行為構成了失實陳述外，同時指出由於在視察物業時業主亦在場，且沒有說明花園的問題，因此業主同樣作出失實陳述。法庭判定買方可撤銷交易並向業主及地產代理取回已付訂金。

消委會提醒巿民，透過地產代理進行物業交易時，可以參考以下四點：

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1. 應委託受地監局監管的持牌地產代理從業員，切勿委託無牌地產代理。如有疑問，可要求該地產代理或營業員出示「地產代理證」，或瀏覽地監局的網頁，查閱牌照目錄。

2. 與地產代理簽署「地產代理協議」，以書面訂明各方的權責。二手住宅物業使用的訂明表格，重要條文包括放盤價、代理的責任、佣金、單邊（只代表業主／買方／租客）或雙邊代理（同時代表業主及買方或業主及租客）等。

3. 消費者應從多渠道核實地產代理的陳述及仔細了解物業各資料，例如詳閱售樓說明書（一手物業），並透過第三方渠道如土地註冊處和屋宇署的百樓圖網，查閱有關業權資料和樓宇圖則等文件。

4. 不應輕信「包借」、「包賺」等令人存疑的承諾，亦應以書面形式訂立協議並具體列明優惠細節。如有任何懷疑，可諮詢獨立法律意見，以保障自身權益。

電動車已佔全港私家車總數超過26%，惟不少車主仍面對「一位難求」的充電困境。消委會今年初針對本港18個大型商場進行調查，結果顯示僅有兩個商場實現每個停車位均配備充電設備，其餘逾七成商場的充電車位比例均低於10%。與此同時，各商場的充電收費機制差異極大，涉及設備功率、充電效率、時段差異及閒置費等多項變數，消費者難以直接比較實際開支。

電動車。消委會圖片

消委會於今年3月至5月期間，透過網上檢索、實地考察，並參考環保署及運輸署的資料，收集各商場停車場的基本資訊與充電設備數目，最終篩選出18個設有電動車充電設備的商場作為調查對象。結果發現，充電樁覆蓋率差距懸殊：僅兩個近年竣工的商場——THE SOUTHSIDE及AIRSIDE——做到每個停車位均配備充電設備，佔總數約11%；另有圓方、奧海城及圍方三個商場，充電位比例介乎約10%至16%，佔總數17%；其餘多達72%的商場，充電位比例均低於10%。消委會指出，目前電動車佔全港私家車總數逾26%，但大部分商場的充電車位比例仍未能追上該基數，反映供應與實際需求之間存在明顯落差。

消委會。資料圖片

在收費方面，調查顯示大部分商場與第三方充電供應商（如Cornerstone、KINETA、Shell Recharge等）或電動車品牌（如保時捷、平治、Tesla）合作。除時代廣場的自營充電設備免收費用外，其餘商場均以用者自付形式收費。不同平台的收費機制差異顯著，功率愈高的快速及高速充電收費愈貴，且設有時段差異及會員分級調整費用。新城市廣場及形點則以充電節數為收費單位，每節為15分鐘。

消委會又指出，大部分商場設有會員獎勵計劃，並將充電服務納入獎賞機制，提供積分換領充電的優惠。其中AIRSIDE提供積分兌換自營充電站的充電量；新城市廣場及形點提供積分換領充電時數；太古城中心、太古廣場及東薈城名店倉則提供第三方充電平台的充電券。消委會認為，雖然積分兌換機制有助提升綠色出行誘因，但其實際價值取決於兌換條件、充電效率及相關限制，消費者使用優惠前宜先了解兌換比例及使用條款。

即時資訊方面，調查發現共14個商場的應用程式提供實時泊車位資訊，惟只有7個商場在應用程式內同時顯示實時充電位數目。其餘商場則需在第三方充電服務供應商的應用程式，或運輸署「香港出行易」平台中查閱電動車充電位資訊。

環保署表示，政府今年已更新《香港電動車普及化路線圖》，目標在2035年或之前停止新登記燃油私家車，包括混合動力車，以達致2050年前車輛零排放，助力香港邁向碳中和。當局正多管齊下，善用市場力量，以政策導向建設以高速充電樁為骨幹的公共充電網絡，並已定下目標在2035年將高速充電樁數目提升至1萬支，足可支援約50萬輛電動車。屆時估計共有約27萬至30萬個公共和私人充電停車位，共可支援約80萬輛電動車充電需求。