港美齊減息 樓價年底或反彈

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

美國聯儲局「超預期」減息0.5厘，本港多間銀行亦意外跟隨減息，減幅亦達四分一厘，全港供樓人士即時受惠。減息周期提早來臨，無疑對經濟和樓市打下強心針，相信樓市最懷的情況已過去，短期內交投量將會增加，樓價有機會慢慢止跌回升。

隨着通賬受控，美國上周宣佈大手減息0.5厘，為2020年疫情以來首次減息，聯邦基金利率目標區間降至4.75至5厘。局方官員又預期，今年內會再減息半厘，明年減息1厘。美國減息半厘後，本港多間主要銀行亦出乎意料宣布減息四分之一厘。滙豐、中銀香港和恒生，最優惠利率（P）降至5.625厘。

由於美國在過去逾2年的加息周期內，前後加息11次累計達5.25厘，本港銀行亦沒有加足，只加5次共0.875厘。市場原本預期本港銀行不會立即跟隨美國減息，最快明年初才有機會跟減，現時卻一減便是四分之一厘，遠超預期，令市場充滿驚喜，全港供樓人士受惠，無疑對樓市打下「強心針」，市場再露曙光。

隨着銀行減P，意味新造按揭及供樓人士的實際供樓利息，即由4.125厘降至3.875厘。以樓價500萬元單位為例，向銀行借7成按揭，攤長30年還款，減息前月供16,963元，減息後供款降至16,459元，每月可節省504元。

今次減息對樓市的刺激性，相信不會出現像今年2月政府宣布全面撤辣後，新盤市場一個月逾4000宗成交的「爆炸式」購買力，樓市將先量後價，短期內交投量慢慢回升，樓價止跌回穩後，年底有機會重拾升軌。

受到減息刺激，近日市場氣氛明顯好轉，各區地產經紀忙於帶客睇客，聽聞亦開始有個別心雄業主封盤反價。另一方面，由於目前發展商手上的新盤庫存相當多，不少發售中的新盤尚有一半以上單位未賣，這些貨尾需要較長時間消化，即使減息，仍未有條件加價，會繼續採取鬥平銷售策略，取態仍是寧願套現，求量多於求價。如跑馬地一個新盤在減息後搶先即日開價，以呎價僅15,888元起作招徠。減息後最少8個全新盤部署開賣，涉及逾2,700伙，當中不乏鐵路上蓋大型項目，減息後新盤戰一觸即發。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

1970至1980年香港經濟起飛，被視為是本港的黃金年代，不少人深信「磚頭最保值」的想法而置業，多個大型屋苑亦是這段時期落成。當中鰂魚涌太古城，至今升值幾十倍，可謂見證樓市起跌。近年樓價下跌不少，但磚頭仍然有價，頂級豪宅地段的物業更發揮磚頭最保值作用。

受到利率上升及經濟放緩影響，不少人關心樓價何時見底，每星期公布的中原城市領先指數CCL自2021年8月高位回落超過四分之一，部份屋苑跌幅近4成，但亦有不少抗跌力較強的樓盤，在這段時期樓價跌幅低於2成，甚至不足一成。

過去3年，中原樓價指數內的138個成份屋苑，有103個屋苑的樓價錄得兩成以上跌幅，跌3成以上都有27個，當中以灣仔會景閣跌幅最大，達39%；而令人感到吃驚的是，兩個市區鐵路盤鰂魚涌太古城及九龍灣德福花園，樓價不知不覺已下跌37%。前者呎價由21,292元，下跌至13,485元。後者呎價由15,044元回落到9,448元。近年不少鐵路新盤低價推售，從而影響部份二手鐵路盤的表現。

座落於傳統豪宅地段的屋苑，發揮磚頭最保值作用。前五個呎價跌幅最小的CCL屋苑，全為豪宅級物業，包括中半山地利根德閣、嘉富麗苑、何文田君頤峰、九龍站凱旋門及渣田山嘉雲臺，雖然過去3年樓價跟大市同樣下跌，但跌幅少於15%，成為全港抗跌力最強、最保值物業。其中地利根德閣呎價僅下跌8%，是過去3年唯一樓價跌幅少於一成的屋苑，成「保值之王」!

筆者認為，除了地理位置優勢外，由於豪宅業主具一定實力，且供應少一直被視為屬優質資產，能對抗通脹及擁較大升值空間，故豪宅抗跌力一直強於中小型住宅。據差估署數字顯示，過去3年中小型住宅樓價下跌24%，反觀大單位同期跌幅為17%。世界上不同城市的豪宅亦受到當地政策影響，近年港府大力搶人才，其中於2022年底推出「高端人才通行證計劃」搶人才，至今共批出近7萬張簽證，帶動本港高端物業市場住屋需求，未來豪宅樓價可睇高一綫。