*

增加樓宇供應要極強意志 

荃灣有個新樓盤「海之戀」開售,馬上出現排隊逼爆情況,今早進行抽籤揀樓時,已有數以千計準買家和經紀到場,售樓處擠得水洩不通,另外居屋康山花園最新成交再創新高價,呎價近1.7萬元一呎,成全港最貴居屋,樓市相當火熱。

 

最近遇到一個官場中人,講起樓市狀況,他都同意針對香港的樓市熾熱,必須從增加供應入手,才可以幫到年青人上樓。提到候任特首林鄭月娥的政綱,在增加土地方面,就建議可跟私人發展商合作,利用發展商手上的土地,增加廉價的出售公營房屋的供應。因為很多土地在私人發展商手上,估計四大發展商手上共擁逾4,000萬平方呎可發展樓面面積,另有逾9000萬平方呎的農地。林鄭希望利用私人發展商手上的土儲,興建一些低價出售的房屋,讓年青人可以有些平價的買樓選擇。

 

發展商現在手上有很多農地,可能只是一兩百元一呎買回來,他們則好似擠牙膏般,每年慢慢跟政府申請補地價,然後再轉變為住宅用途起樓,再分期推出。

 

林鄭想打私人發展商的土儲主意,具體的方式還未訂好,但什麼都可以用計數,如那塊土地要建屋須向政府補幾多少地價,然後政府可減少他們補地價的價錢,以換取發展商在樓宇建成後,將部分單位交給政府,再由政府以低價出售給市民。

 

這個類似居屋概念,或許訂價會比居屋更加低。如此就可利用私人發展手上的土地儲備,不用政府再另覓地起樓。林鄭覺得現時在用插針式方式覓地起屋,能提供的單位數量太少,不能滿足市民的住屋需求。

 

大家講起,都覺得這個方案的理念很好,但現實上就就快有人提出疑問,問這樣會否給人質疑官商勾結呢?官場中人就說,大家計好補地價的價錢,扣番興建單位的成本,一條數對一條數,只不過是借用了發展商的土地,然後再分番樓給政府,不應惹起質疑。

 

但我認為現今社會,只要政府與商界有任何合作,都很容易引起官商勾結的質疑,如果這個計劃推出,與發展商擬好價格後,若之後樓價大跌,坊間的質疑聲音或許會比較少。但如果計好補地價後,跟住遇到樓價大升,就會有人質疑政府透過這個方式幫發展商起樓,不用補那麼多地價,讓發展商賺得更多,類似的質疑的聲音必然會冒起。

 

如此有創意的建議,實施起來就有很大困難,其中一個關鍵是新政府要有很強的政治意志,在推動的過程之中,要頂得住壓力;實際上到樓宇建成,質疑再湧現時,要夠膽面對批評。不過現實上,當批評聲音如子彈橫飛時,政府是否挺得住,就很難說了。

 

猶記得2012年梁振英政府初上台之時,都雄心壯志,想大幅增加樓宇供應,但現實上卻遇到很大困難,最後能增加到的供應亦相當有限。

 

我們期望新政府能夠有鋼鐵般的心志,去增加樓宇供應、壓低樓價,但現實上就不能太過樂觀,因為政治壓力會比想像中大。例如,林鄭一度屬意由建築測量界的前立法會議員謝偉銓出任發展局局長,但名單一曝光後,外界就有很多質疑的聲音,謝偉銓亦因而向林鄭婉拒任命。可見土地是如何敏感的問題,當中的利益雜陳,意見多多,政府要推動這方面政策,又談何容易。

 

盧永雄