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經紀推蓮塘口岸「筍盤」 買村屋重建藏陷阱

蓮塘╱香園圍口岸有望明年開通,最近不少地產代理轉為力銷聲稱可「申請重建」的舊式村屋,藉口岸開通及重建潛力,吸引投資。惟舊式村屋申請重建並非易事,有村民不諱言,至少要排三至五年才獲地政署批准,加上舊村屋當年興建時大多「踩過界」,故申請重建時才發現牽涉其他業權,遭其他村民阻撓。有行內人更形容,可「申請重建」的舊式村屋屬高危投資,以往有人不細閱地契便入市,甚至買下已偷步重建的村屋,最終須向地政署補交申請,需時更長。

 

坪輋村村民代表張貴財形容,舊式村屋屬高危投資,因申請重建非常困難。

 

蓮塘╱香園圍口岸開通在即,各大發展商及買家早年已「插旗」等升值,不過最近有地產代理轉為力銷舊式村屋,以「蓮塘口岸明年開通」作招徠,指買家投資舊村屋物業後,可申請重建,有望升值,「買家以三百萬元買入全幢兩層村屋,再重建,可待價而沽」。卓昇地產分行經理鄧卓文直言,過往不時接獲舊村屋業主查詢放盤,「他們大部分都已移民,眼見手上村屋已破舊不堪,不想自己搞重建,寧願趁蓮塘口岸效應『賣樓』」。但他會拒絕承接舊式村屋的放盤,因舊村屋大多難以申請重建。

 

一旦申請重建,隨時牽涉到其他村民及業主,惹來村民反對。

 

現時舊式村屋若向地政署申請重建,至少要等三至五年,鄧卓文認為,等待重建時間長,買家很難預計重建後的樓市情況,倒不如買現成村屋,「一旦牽涉重建,村內原居民大多會出招阻撓,隨時可在工程出入口,擺放私家車攔路,買家也無計可施。」

 

坪輋村村民代表張貴財亦形容,舊式村屋屬高危投資,因申請重建非常困難,「首先重建會限制面積及高度,因舊式村屋不少只得一層或兩層,每層面積約二百至四百呎,所以也只可重建原有大細,未必能為物業大幅增值。加上以前建村屋,大多沒有找測量師度位,會有起屋『起過界』情況,一旦申請重建,隨時牽涉到其他村民及業主,惹來村民反對,甚至阻止重建。」故他認為,買家投資舊式村屋,博重建升值,做法極具風險。有房地產顧問甚至認為,現時不少地產代理為促成生意,不惜落足嘴頭吸客,投資者隨時跌入陷阱。以標榜「可申請重建」或「已重建」的村屋為例,永利行測量師有限公司董事蕭亮鴻直言,因排隊需時,且要提交大量文件,故部分業主選擇「先斬後奏」,偷步重建,「有關村屋本身的『不反對入住書』是數十年前簽發的,該村屋重建後卻未有獲發新的『不反對入住書』,有投資者接手後才驚覺上一手業主在未有領申請紙下私自重建,再向地政署補交申請時,已要『排隊尾』,申請期較原先更長」。

 

網上有人上載廣告放盤。

 

他又指,村屋能否重建,須視乎地契而定,「投資者要肯定村屋並非建在農地或官地上,亦要留意地契上的村屋究竟有沒有『起過界』、『起大了』,又或『起高了』,這些都會影響申請」。他見過同一條村內,有兩幢兩層高瓦片頂的村屋,但一幢建在舊屋地上,另一幢則建在舊農地上,結果只得前者可獲重建。他亦知悉,有不熟村屋行情的投資者只購分層單位博重建,「怎知其他層數的業主拒絕重建,投資者只好收租或自住」。

 

打鼓嶺大埔田村村代表陳紹永亦稱,近月有愈來愈多人看準蓮塘口岸開通後的機遇,積極到打鼓嶺及坪輋一帶,尋找買村屋投資的機會,「在剛過去的七一假期,我已經帶了幾位朋友看附近的村屋」。

 

他指出,樓齡達五十年以上的村屋,過去買家以原居民為主,惟近年不時有非原居民入市,希望重建村屋後,可多賺一筆,但他提醒,重建村屋除了要熟悉法例,亦要了解村內情況。他舉例,新界不少地區屬私家地,即使買家經已取得整幢村屋的業權,並按政府要求申請重建,惟買家同時要留意村屋附近土地的業權,避免與附近村民發生不必要的衝突,「你買的村屋,有機會被私家地包圍,以前附近村屋業主都是一家人,所以會容許對方泊車及使用路面,但業權轉到你手上後,你要做重建工程,每日都有工程車駛過,到時他還願不願意開路給你過呢?」

 

蓮塘區 (資料圖片)

 

更有業主因誤信地產代理,以為可將村屋改建,結果得不償失。曾承接村屋改建工程的註冊小型工程承建商聯會會長陳國雄稱,去年曾接獲一宗兩層高、每層約一千呎的村屋改建工程,業主在前年買入單位自住一年後,希望將村屋加高一層,但在工程期間遇上地政總署人員上門調查,指收到投訴,懷疑有人進行違規改建,結果揭發該村屋位置屬「鄉村式發展」用地,並規定村屋每層面積不可超過七百呎,「原來上一手業主已有違規,但因無人投訴一直不被發現,結果申請改建工程,才被政府揭發」。

 

陳國雄續說,該業主其後被政府勒令「還原」單位至每層不超過七百呎,以符合要求,業主於是要額外花費百多萬元重建單位。他認為,事件反映地產代理為賺取佣金,既沒向政府申報工程,更沒提醒業主法例的要求,「我會建議業主,一定要獨立請律師,查清楚土地發展要求,不能輕信代理的建議」。