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屯門兩幅細地共接54標 估值最多共4億元

錢財事

屯門兩幅細地共接54標 估值最多共4億元
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屯門兩幅細地共接54標 估值最多共4億元

2014年08月15日 18:11 最後更新:18:11
屯門仁政街限量地估值介乎1.24億至2.41億元。

屯門仁政街限量地估值介乎1.24億至2.41億元。

屯門仁政街地和樂翠街兩幅細地皮中午截標,地政總署公布,合共接獲51份標書。當中仁政街限量地收到27份標書,樂翠街地皮獲24份標書,市場估值兩幅地皮共逾2至4億元。

截標現場消息指,仁政街地皮獲信置(0083)、恒地(0012)、華基地產、羅氏K&K Property、資本策略(0497)、佳明(1271)、宏安(1222)夥錦華實業所組財團、莊士中國(0298)、遠東發展(0035)、百利保(0671)夥富豪(0078)財團、大鴻輝及漢國地產等入標。

仁政街地皮面積1.2637萬平方呎,地積比6.4倍,可建總樓面約8.0478萬平方呎,最少要建125伙。由於距離西鐵屯門站只有一個輕鐵站距離,且毗鄰區內大型廣場,市場對該地皮估值介乎1.21億,至2.41億,即每呎樓面地價1500元至3000元。

入標競投仁政街限量地的華基地產執行董事李文達表示,公司計劃興建約200萬元的上車盤,認為仁政街地皮較為適合。

屯門樂翠街地皮

屯門樂翠街地皮

至於樂翠街地,據報獲信置、百利保夥富豪所組財團、香港興業(0480)、泛海國際(0129)、莊士中國、國際集團、宏基資本、漢國地產等入標,該地估值4,720萬元至1.35億元。

該地皮面積1.1244萬平方呎,地積比1.2倍,可建樓面面積1.3487萬平方呎。市場估值4,720萬元至1.35億元,即每呎樓面地價3,500元至10,000元。

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有人貴買有人高沽

2016年08月25日 19:36 最後更新:19:46

政府招標出售屯門青霞里官地,結果收到11份標書,最後由賭王四太梁安琪的公司以14.01億元高價奪得,業界咸稱為癲價。

青霞里地皮可建樓面面積20.6萬平方呎,每呎樓面地價6800元。市場早前對地皮的估值是6.2億元至8.24億元,每呎樓面地價為3000元至4000元,結果拍出14.01億元超高價,比市場最高估值還要高出七成,亦比兩年前同區的屯門市中心仁正街地皮高出28%。

投得地皮的發展商計劃投資30億元發展這個項目,計劃興建80伙超級分層豪宅,面積由2000至4000平方呎。業界估計發展商要有合理利潤,落成後每方呎要賣16000萬元。

數是這樣計出來的,樓面地價每呎6800元,假設地皮興建了公共設施可以發水一成,等如每呎樓面地價減為6120元,再加上4000元建築費,另外要財務支出以及推廣費用,項目樓面呎價成本便要11000元。如果發展商要有四成利潤,每呎便要買到15400元。

發展商這樣勇進,以這樣貴價買地,心中自然是有一個售價的評估。有人說屯門附近有哈羅國際學校,將來廣珠澳大橋也會落腳屯門,這些概念可以承托屯門區的樓價。但概念歸概念,屯門樓成本呎價也要11100元,的確是一個驚人的癲價。

回想1997年的時候,樓價也非常癲,當時聽到有人說深井浪翠園建築呎價賣到10000元一呎,已覺得樓市離爆煲不遠,果不其然,香港回歸不久,樓市便爆破,樓價急滑。時至今日,深井樓價已回升了很多,同一屋村的建築呎價只是6400元,遠未回到當年的高位。

今天與97年的最大不同是,現時由於環球央行長期放水,令到利息非常低,樓宇按揭利率大約只有兩厘多一點,利息低企,業主持貨能力比較強,樓價回吐時業主較易頂,樓市相對於當年沒有那麼容易爆破。

然而,如今香港樓市既有四太梁安琪這些不是傳統的發展商入場,也見到傳統發展商在大手沽貨。其中比較惹人注目的是長江地產,最近公佈轉型計劃,表示除了長江中心以外,任何物業都可以出售。而傳得最盛的是長江旗下的中環中心,傳以作價350億元放盤,已經有買家出價到348億元。中環中心寫字樓面積120萬平方呎、零售店舖面積1.3萬平方呎,另有402個車位,是中環罕有的貴重物業。

長實李超人這樣大手放售物業,雖說商廈與住宅不可以直接比較,但也一定程度顯示他覺得樓價已離頂不遠。在李超人多項重大交易當中,我印象最深刻的是在1987年10月股災前,他部署100億元的長實配售新股大計,結果交易初步完成,股市便爆煲,可見李超人觀測市場高位的獨到眼光。

在如此低息率環境之下,我們不會估計樓市馬上崩潰,但地價樓價升得這樣癲,已經令人有些心寒。經濟呆滯,市民收入停濟不前,長線而言,如何支撐這樣高的樓價?

盧永雄

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