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推空置稅捨本逐末 梁幸發 香港青年時事評論員協會會員

特區政府近日突然表示已接近完成一手樓空置稅的研究,並將於本月底公佈有關詳情。自2016年11月特區政府為樓市「加辣」,宣佈將非首置客的住宅買賣印花稅大幅提高至15%後,再未見推出任何需求管理措施,而現任行政長官林鄭月娥於其首份施政報告已表明會以置業為主導,並強調從沒說過要扭轉樓價上升局面。事實上,即使近日拆息上升、中美貿易戰升溫及股市下挫的氛圍下,仍無阻樓價不斷上升,迫使特區政府再出招,然而空置稅的推出無疑是捨本逐末,並非處理房屋問題的良方。

 

空置稅推出的背景源於特區政府認為一手貨尾單位的數目有上升趨勢,其資料顯示於本港已落成的一手私人住宅樓宇中,仍未售出的單位共有9,000伙,當中6,000伙為去年或今年第一季落成,其餘3,000伙則於2011年至2016年落成。有關數目卻存在爭議,其中香港地產建設商會表明有關9,000伙的數目存在誤導,因有關數目是以取得「入伙紙」而非「滿意紙」界定,以及包含發展商用作出租或服務式住宅的物業,若以取得「滿意紙」才界定為空置,有關空置單位數目將由9,000伙大幅下降至3,000伙。

 

然而,即使空置單位的數目確實有9,000伙,空置稅推出後迫使發展商盡推上述所有單位,相對於政府訂下每年18,000伙的新供應目標,這些空置單位數目對於增加房屋供應只是杯水車薪。平心而論,根據差餉物業估價署資料顯示,2017年私人住宅整體空置率僅3.7%,較2016年回落0.1%,較2002年及2003年高峰的6.8%更回落達3.1%,相對海外地方的空置率亦算遍低,顯示空置率並非房屋問題的核心所在。

 

執筆之時,坊間流傳政府將以差餉方式徵收一手樓空置稅,而現時差餉的徵收率,是物業應課差餉租值的5%,以現時每年租金回報率約3%計算,大約相對於樓價的0.15%,即使一手樓空置稅徵收比差餉多十倍的稅項,也只是相等於樓價的1.5%,只要樓價升幅大於1.5%,發展商支付一手樓空置稅後,仍然有利可圖。根據差餉物業估價署全港私人住宅樓價指數,2017年全年樓價指數累升14.77%,換句話說,除非一手樓空置稅徵收比差餉多近一百倍的稅項,才可抵消2017年的全年樓價升幅,否則發展商大可囤積居奇,空置稅難收阻嚇作用。

 

眾所周知,增加房屋供應才是穩定樓價的治本之道,然而面對土地匱乏的問題,特區政府顯得束手無策,反而試圖透過「土地大辯論」,就18個土地選項向公眾進行諮詢,找出解決方案。然而,不論其街頭還是網上問卷調查,均無法杜絕一人多次填寫問卷的情況,容易產生刻意製造民意的行為,而且公眾對土地供應選項向來意見兩極,是次諮詢卻毫無焦點,任由市民單憑片面的資料和主觀意願選擇,政府欲透過是次「土地大辯論」凝聚社會共識,鎖定獲多數市民同意和支持的土地供應方案,恐怕只會徒勞無功。筆者支持任何有助穩定樓價的措施,然而推出空置稅似乎產生心理作用大於實質作用,而過往以填海方式造地一直是本港的主要土地來源之一,卻因受部分市民和環團反對而顯得困難重重,如遲遲未能就房屋問題作出取捨,勢必令社會繼續承受樓價難以負擔之苦。

香港青年時事評論員協會

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