地建會倡引入強拍 「三招」 冀打破祖堂地僵局

地產建設商會又希望政府當局收回有問題的業權，以助祖堂地併合。

為期五個月的「土地大辯論」今天結束，土地供應專責小組初步觀察，社會普遍認同發展棕地和私人新界農地，但當中不少位處原居民集體擁有的祖堂地，業權複雜，一直難以改作房屋發展。

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《星島日報》報道，地產建設商會最新提出「三招」，嘗試打破僵局，除了要求民政事務專員協助排解祖堂地司理不同立場；亦建議當局引入類似徵收舊樓的「強拍」制度；並降低同意出售的門檻，毋須得到所有同一祖先的原居民男丁之同意亦能轉售。商會又希望當局收回有問題的業權，以助祖堂地併合。

地建會倡引入強拍，「三招」解祖堂地僵局。資料圖片

所謂祖堂地即是「阿公地」，是新界原居民繼承祖先而集體擁有的土地，有關土地在法例上並不屬於任何一個人，而是由源自同一祖先的同姓原居民男丁所共同擁有的財產，原居民必須依法委出多名司理負責管理。出售有關土地並不容易，一般需要得到幾乎所有同一祖先的原居民男丁之同意。據估計，新界祖堂地佔約二千三百公頃，涉近七千個祖堂，當中不少目前仍然是農地，也有很多已轉成棕地。

七千個祖堂  有農地棕地

地產建設商會近日向土地供應專責小組提交的意見書，就處理祖堂地問題提出多項建議，提到該類土地之中，現時不少也是存有下落不明的業主或出現業權有問題的個案，導致土地難以併合，不但減慢房屋項目的推展，也令不少道路和基建設施無法興建，認為當局應引入類似「強拍」條例的措施處理有關問題。

商會指，屬於祖堂地的個案，現時要求得到所有同一祖先的原居民男丁之同意，始能出售土地，令土地併合工作幾乎變得不可能，要求當局考慮降低同意出售的門檻。商會亦建議當局在情況容許之下，協助收回有問題的業權，以促進正常的規劃程序，認為這才符合社會的整體利益。

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促當局主動助持份者對話

根據《新界條例》，現時要出售祖堂地，除了須得到司理一致決定，亦同時須先得到當區民政事務專員同意。商會認為，涉及的民政事務專員應該更加主動，協助持份者對話，以排解他們之間的不同意見，促進轉讓程序。

曾任地政總署署長的香港集思會顧問劉勵超指出，由於不少祖堂地本身也是被農地所圍繞，在社會討論如何善用新界農地儲備建屋時，未來一定會觸碰祖堂地的問題，「若要作大規模發展，總不能避開這些土地，相信大家也不想出現眾多樓宇圍着一幅祖堂地的情況。」

資深測量師陳東岳認為，雖然由政府引用《收回土地條例》收回祖堂地，是較為直截了當的做法（詳見配稿），但祖堂地涉及個案始終較多，若每次也要求當局「出手」並不太可行，亦容易惹來司法覆核的挑戰，地產建設商提出調整機制，正是嘗試解開多年來處理祖堂地問題的「死結」。

但他亦指，由於新界原居民始終是祖堂地的持份者，是否需要放寬降低同意出售的門檻，以及如何降低門檻，應當取得他們的共識，故希望當局先聽取鄉議局對解決有關問題的意見。

政府提出修例，建議降低強拍申請門檻，樓齡達50年或以上私人樓宇，門檻由現時的80%降低至70%或65%。其中7個「指定地區」，樓齡達60至69年的樓宇；以及全港樓齡達70年的樓宇，強拍門檻將降至65%。

香港測量師學會前會長劉振江表示，不同地區對重建需求不同，部分區域較緊張，需要加速步伐，相信政府經諮詢後作出審慎判斷調整門檻，今次也是推動樓宇重建和解決樓宇老化問題的重要步驟，但按照目前市場環境，要見到成效需一定耐性。

劉振江解釋，過去一年多因應利息上升和樓市調整，導致地價出現很大跌幅， 發展商收購重建工作大幅度放緩，相信修例草案經立法通過後，要推動市區重建或舊樓併購，仍然會有一段時間受到經濟環境影響而面對困難。他指出，市區重建是長期工作，需要等待市場環境改善，息口有所回落，縮短發展審批時間，將發展成本和風險減低， 帶動地價回升，將有助市區重建。

對於當局提出的7個「指定地區」，劉振江預計，港島西營盤、上環和灣仔樓價較高，以往最早有市區重建項目，有機會較快見到新修訂成效，如果該區有大型地盤，經濟效益會更大。

學會歡迎條例草案，認為平衡發展商重建舊樓的步伐和小業主的權益，便利相連地段的合併重建的措施，亦可提高土地資源的運用，同時令小業主受惠於更大規模的重建。