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無米之炊 樓價難插

政府將於年底公佈長期房屋策略的周年進度報告,政府一直維持10年興建46萬個單位的目標,但過去的土地規劃只足夠興建43萬個單位,仍欠缺3萬個單位。

最近政府公佈新政策,把公私營房屋比例由現時公營佔六成、私人佔四成調整為七比三,以增加公營房屋的供應,但令到私樓供應由現時每年18000個,減少至14000個以下,私樓買少見少。

我最近和一些政府官員和發展商談過,了解他們的樓市的看法。樓價既受利息等外圍環境因素左右,也受本地的供求影響。美國加息步入尾聲,但本地利息並無大升。而政府增加公營單位比例的政策令到私樓供應減少,卻變成了支持樓價的因素。增加公營房屋供應並非壞事,問題是透過增加房屋供應去達成,還是在沒有增加供應的情況下,把數字左撥右撥。現在的情況是後者,就是一個「無米之炊」的零和格局,一些人受惠,另一些人就要受損。

即使是發展商,也覺得現時的樓價貴,發展商話他們也不想樓價再大升,反正樓價平穩,他們好似做工廠一樣,貨如輪轉,就是一門好生意,如今連發展商也開始覺得土地供應不足。

目前最關鍵是增加房屋中短期供應。特首林鄭月娥在《施政報告》中提出「明日大嶼」的填海大計,要填海1700公頃,雖然計劃富爭議性,但我認為這項計劃值得支持。但「明日大嶼」是長期政策,填海建造的房屋要在十多二十年之後才能投入市場,遠水不能救近火,幫不到現時正在捱貴租、住在劏房或者以極高價錢買100、200百呎納米樓的市民。

由於發展商手頭上有大量農地,林鄭月娥政府上台之後,就提出公私營合作方案,希望以特別計劃與發展商合作,加快發展其農地,發展時分出部份單位作公營房屋,但這個計劃一直惹來官商勾結的非議,政府沒有快速地推行。除此之外,便看不到政府有什麼短期增加房屋供應的政策。

有發展商私底下說,政府有點「頭手不協調」的狀況。政府的最高層應該想增加房屋供應,但下面的執行部門卻有自己的一套辦事方式,結果不是增加供應,而是減少供應。就以今年10月山頂文輝道一幅地皮拍賣為例,地皮面積17598平方米,市場估計樓面呎價為6.5萬至8萬元。雖然有很多財團入標,但地政總署最終以「出價未達到要求」而流標。

聽有入標的發展商私下說,政府推出空置稅,豪宅要建好才能賣,一年之內買不完,就要繳交空置稅,發展商考慮到這個因素,出價時會比較保守,但政府竟然收回土地不賣。政府推出空置稅就是想控制樓價,客觀上產生效果,但有些政府部門怕低價賣地政府「蝕底」了,便索性不賣,令到房屋供應減少了。雖然大家不太關心豪宅的供應,但是見微知著,政府對地價要求這樣高,不貴不賣,又怎可以期望樓價平呢?

另一個情況是發展商補地價的時候,政府遲遲也不出價。發展商擁有的農地,要發展的話就要向政府申請補地價。但入圖則申請之後,很多時候政府部門遲遲都不肯開出第一口價,政府不開價,發展商想還價的機會也沒有,拖上一年半載也毫不出奇。在市場變動時,政府怕開價得太低,會被人質疑是肥了發展商,就遲遲不出價,結果拖慢了發展速度,減少了樓宇供應。如果政府能夠承諾在發展商入則申請後三個月內一定會開出第一口價,相信可以加快整個補地價發展的進度。

由於短期的樓宇缺額不小,政府也沒有什麼大動作加快增加供應,未來私樓嚴重供不應求,恐怕樓價回吐一段又會再反彈向上,市民仍然只能夠望樓興嘆。

盧永雄