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政府對樓市究竟是放還是收?

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政府對樓市究竟是放還是收?

2019年01月07日 19:34 最後更新:13:33

近期樓價輕微回落,財政司司長陳茂波出席論壇及發表網誌時,對一切放寛樓市的措施,基本上都是灑手擰頭,話明政府無意放寬「額外印花稅」、「雙倍印花稅」和「買家印花稅」等辣招,唯獨對放寬按揭成數限制,有少少鬆口。

財爺的講法是咁的:在過去一段時間,按揭比例較緊,導致部分市民即使有能力供款,卻因首期不足而未能置業安居,他對此表示理解。他認為在合適機會時考慮調整按揭比例,但前題是不對樓市火上加油。他說研究調整按揭比例必須審慎從事,會考慮樓價下跌幅度與速度,一、二手樓價之間差距變化及成交量,未來住宅樓宇供應量,以及整體經濟情況與展望。

我靠估猜度一下財爺的思路。他最近正在搞緊財政預算案諮詢,他個名叫「茂波」,就玩食字叫人「交個波俾佢」,向他提意見。可以想像,不少市民都會抱怨樓價、租金貴,市民上車難。市民除了希望政府增加供應、壓低樓價之外,或許都會提到金管局提出按揭指引,控制按揭成數,好難買二手樓。而一手樓將很多其他支出計入樓價,發展商又提供二按,令買樓者可借較多錢上車,結果就逼小市民買樓價較貴的一手樓。

所以政府能否放寛按揭成數限制,令購買中小型單位自住的市民,有較大空間買二手樓,就成為一個現實的訴求。

市場十分敏感,財爺可能放寛自用買家的按揭成數限制限制的口氣一鬆,外間馬上有反應。有一個報紙老總話,「現屆政府真是樓市之友,這麼快就鬆手。」有地產代理公司負責人話,「希望財爺快的放,等二手樓市熱番起來。」聽完這些反應,我只聽到「鬆」呀、「熱」呀這些字眼。

這是一種感覺,但感覺也很重要。為什麼市民要買樓而不去租樓呢?如果有個水晶球告訴你,5年後樓價會跌,我估你搵枝槍指住你,你都不會去買樓,即使有使用需要,何不先租樓住,等5年後樓價跌才去買平貨呢?所以買樓人多樓價升,除了實質供求之外,還有對樓價的理情預期。

而政府的政策,會影響市民的預期。如果政府的政策是不斷打壓樓市,市民對樓價的預期會降溫。相反如政府政策對樓價寛鬆友善,市民對樓價的預期就會升溫。

以去年為例,傳聞財爺在2月推出預算案時,本來想加針對外來人的買家印花稅,又想徵收空置稅,但最後因為政府內部反對而告吹。之後樓價續升,因為市場閱讀政府的政策是放生樓市。

到6月底樓價升得太厲害,特首林鄭決定用推出控置稅,市場就解讀政府想收,加上遇到中美貿易戰,樓市就借勢回落。

不過未來有幾大因素,支撐樓市:1.中美貿易談判可能達成協議。2.美國聯儲局主席鮑威爾預告將會放緩加息。3.未來私樓供應會逐步減少,上屆政府大力搵地,今明兩年仍是私樓供應高峰,之後供應回落,按運房局數字,未來3至4年私樓供應約9.3萬伙。已批出土地並可隨時動工項目,大跌6,000伙。發展商知道中期供應減少,也不急於賣樓。

結論是若2月的預算案只放寬按揭成數,並無打擊措施的話,市民會認為政府想放生樓市,之後隨時炒起,財爺難免受靶。但若樓市有一系列配套措施,那就另作別論了。

盧永雄

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要敢於講香港食麵無犯國安法

2024年03月28日 20:30 最後更新:21:02

這裡先講兩個故事。

早前和一個G7大國的領事館官員食飯,其中一位商務參贊最近剛調來香港,他說他的家人問他「香港安不安全,是不是還有人在掟汽油彈示威? 」他感到有點無奈。後來總領事講到這個話題亦說,他的朋友也問他,「現在香港訂立了國安法之後,是否還可以上網? 」G7大國對香港的政治本來並不友善,但這些外交官都笑言,這些比較離譜的想法,恐怕是當地媒體散播的偏見,讓他們的國人根本不知道香港是怎樣的一回事。

美國的情況就更加嚴重,早前一個基金會安排了一班美國的中學生來香港交流,他們過去從來未踏足過香港,來香港十多天玩得很開心,他們一個最突出的感覺,就是「原來香港可以自由上網」,香港的城市生活亦熱鬧多彩,和他們在美國的時候以為香港的情況完全不一樣。

美西方國家的人民對香港充滿偏見,固然和他們的政客和傳媒有很大的關係。當地的媒體大量散發反華反香港的言論,例如英國《衛報》3月24日就有評論文章,標題是《謊言、意識形態與鎮壓:中國決定了香港失敗者的命運》,內容列出一大堆對中國的批評,指中國不樂見香港在殖民統治下蓬勃發展….過度鎮壓正加速香港的衰落,外國投資來港枯竭,香港這個城市經濟萎靡不振。《衛報》文章更聲稱,香港23條立法之後,「現在如果麵條與外國有秘密聯繫,食麵條就是一種煽動行為。」

很難想像西方一張大報,竟然可以作出這樣低智的評論,而他們口中香港的23條立法和國安法,對香港進行了無情的鎮壓,其實香港的國安法律和美英相比,仍然差了一大截。

例如外號「第二代美國隊長」的囚犯馬俊文,因為違反《港區國安法》的煽動分裂國家罪被定罪,判囚5年。英國廣播公司就發表題為《香港23條與國安法:新條例下馬浚文遭拒減刑》的誤導性報道。其實是否批准囚犯假釋,從來都是懲教機關的酌情權,而英國自己有關恐怖主義的法律《2020年恐怖主義罪犯(限制提前釋放)法》,亦收緊恐怖主義案件被定罪被告人獲得假釋的門檻,與香港的23條立法性質相似。英國媒體批評香港的法律和處理嚴重罪行罪犯的假釋准則,其實他們自己有完全一樣的法律。

香港有部分的商界人士,經常跌入對方的邏輯之中,認為香港要改善和七大工業國(G7)的關係,對他們的批評就是少回應為妙,否則就會被指為戰狼,其實這樣正正跌入對方的圈套,變成「有佢講冇你講」。

英國的《衛報》可以低智到指「香港吃麵都可以觸犯國安法」,香港當然應該講「英國飲酒都會觸犯國安法」。其實這是真人實事,在2011年英國22歲青年基南,他飲醉酒後在facebook上建立了一個名為「沃靈頓暴動」的頁面,叫人去騷亂,雖然他們最後因為酒醉並無出席,暴動並無發生,當他第2天從宿醉中醒來時,馬上移除了該頁面並作出道歉,聲稱他只是開了一個玩笑,但最後仍判監4年。

在西方世界政客和媒體亂講之下,香港變成了一個黑暗地獄,香港人和特別是香港商界人士,要將香港的真相向外傳播,要多邀請外國朋友到香港實地體驗,就會知道香港除了極少數暴恐分子之外,絕大多數人生活如常,特別在國安法例訂立了之後,免除了像2019年那類暴動的威脅,令到香港的經濟發展更加有一個穩定的基礎,試想2019年香港汽油彈橫飛的時候,有幾多外國人夠膽來香港旅遊或做生意呢?

盧永雄

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