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解決房屋問題,政府要有子彈

昨天提到公共政策的「萬金油理論」(即用一個原因解釋所有問題),而現今流行的「萬金油理論」是把所有的問題都歸咎於每日有150個新移民來港。針對土地房屋的辯論亦如是,不少人很快就把問題轉移了,例如討論是否支持「明日大嶼」計劃填海開闢1700公頃土地,除了說是「倒錢落海」之外,還會說停止了新移民來港,就根本不用填海。

先不說「新移民來港是家庭團聚,亦補充了低層勞動力」這些很難停止的因素,單是分析一下香港的土地供應問題,已可以明白高樓價不是源於新移民。過去,政府的可動用的土地極多,有大量彈藥在手。不但公屋興建充足,還可以建大量居屋。當樓價急升的時候,政府就會大推居屋去平抑樓價。例如1997年樓價高漲,當時的港英政府在一年內推出3萬個居屋單位,可以想像,推屋的數量如何驚人。如今政府一年才推出3、4000個居屋單位,抽居屋如中六合彩一樣難。

由於土地、房屋供應短缺,看2019年至2028年的十年建屋目標,住宅單位需求為45萬個,政府把原來的公私營房屋比例由六成至七成,令到未來10年的公營房屋單位供應目標由28萬個增加至31.5萬個;私樓單位則由原來的18萬減至13.5萬個。

不過,單計興建公營房屋的土地,估計未來10年只能夠興建24.8萬個公營單位,換言之,距「長策」的目標還差6.7萬個單位的土地供應。另外,私營單位供應平均一年減少至1.35萬個,而市場估計私樓需求一年起碼要兩萬個單位,即使政府能夠在私樓供應上達到「長策」的供應目標,由於私樓供應減少了,令到供應更形緊張。(政府的理論是減少的私樓供應可以由公營房屋去滿足)

簡言之,香港房屋問題就是缺地。從需求方面而言,雖然有新移民來港,但香港人口急速老化,生育率亦下降,一加一減之後,香港的整體房屋需求,其實是逐步趨向平穩,而不是像上世紀70、80年代香港經濟起飛時的猛增。香港的房屋問題,主要出在供應,而非需求方面。需求平緩,但供應卻嚴重不足,就形成樓價及租金高企的困局。

其實,香港不是沒有土地,但供應卻不足,底因還是香港政制逐步開放,無論是區議會、城規會、立法會都對政府覓地造成很多制肘。回歸前1年可以做得成的事情,現時5年都做不成。試比較一下同樣是國際都會的新加坡,新加坡國父李光耀不斷向人民提醒新加坡如此迷你,有多麼不利於這個國家的競爭與發展,故此新加坡自1965年立國以來,靠著填海,國土面積就增加了24%,從582平方公里增加到719平方公里。在2030年以前,新加坡政府預計再填海令國土提高到777平方公里,即再增加8%,新加坡將會創造出五分之一個台北市的面積。香港面積1,106 平方公里,但土地用不到,又不敢填海,可見香港的土地短缺問題不是地理環境造成,而是制度造成。

政府提出「明日大嶼」計劃,即使計劃成功,房屋落成之時,最少也要在十幾二十年之後,因此政府目前仍要尋找中短期的新土地來源。但若連「明日大嶼」計劃也推倒了,政府沒有土地的子彈在手,可以預見,就算現在剛出生的小孩子,到他們長大之後,仍要挨貴租、買貴樓。

討論公共政策,不能夠相信那些「萬金油理論」。我們要思考的反而是,如果香港的土地房屋供應問題不能解決,受益者是些什麼人?受害者又是些什麼人?看政治,要看本質,不能只看表面。

盧永雄