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啓德效應 土瓜灣上車盤有商機

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自啟德機場在逾20年前(199876日)搬往大嶼山香港國際機場後,經過特區政府多年規劃推行落實多項建設,舊機場已逐步成為九龍市區兵家爭新區,自中國海外地產首兩幅港人港」啟德一號年前開售以來,區內超過6個私人樓開售並陸續入伙,繼後再有全新項目推出及地皮標售,連同已賣出的商業項目,啟德發展區已逐漸成為九龍區新地標。

當年因接駁新機場的新鐵路網開通,東涌線和機鐵快線,令周遭地區的樓價平地一聲雷,自1998年尾奧運站開售的維港灣後,同區和鄰區起了新變化,形成人口大轉移的發展區,都是皆因有新發展突破框框和地區面貌改變普遍市民所接受。如奧運站毗鄰的大角咀區,亦因為受到鄰近新鐵路的運行增升值空間,使到區內十多年內新造的私人物業同步受市場熱捧,樓市興旺。

興建中的地鐵沙中線發生施工失誤事件,但這條新鐵路無疑為南九龍物業提供發展商機,老樓日前巡土瓜灣一帶時,沿途已有不少新物業落成和施工途中,至於今年已先後推出兩個項目,包括市建區首置上車盤煥然懿居及與新地發展的Downtown 38,挾沙中線和啟德發展區雙擊效應,收票和銷情更可與其他市區新盤一較高下。

撇除首置樓,Downtown 38首批折實平均呎價近1.73萬元,與啟德發展區平均呎價約2.5萬元至2.6萬元計算仍有一段折讓距離,加上未來時間亦有多個全新樓盤醖釀開售,若以前述大角咀區發展概念,在價錢和地點上給予區內外買家多個區份選擇;除了日後可藉鐵路改善對外交通外,擁有九龍城/何文田/紅磡34校網(包括協恩中學附屬小學、農圃道官立小學、馬頭涌官立小學及陳瑞祺(喇沙)小學等等),也成為銷售傳統賣點

今年市建局第三個樓盤與新世界發展的九龍城道/上鄉道項目瑧尚(另見圖,地區分區為馬頭角已批樓花同意紙,據指很快便為登場開售。老樓視察與沙中線土瓜灣站距離近在咫尺,毗鄰市政大樓及不少地舖式民生店,傳統日常生活所需一應俱全。根據資料顯示,瑧尚共有294伙,提供一房及兩房單位,主打一房戶,全盤佔逾8暫看戶型當然主打上車客及買樓收租客為主。

那日老樓在煥然懿居作為步行作起點,途經馬頭圍道土瓜灣道、九龍城道,再轉入北帝街,全程約25分鐘,當中沙中線土瓜灣站興建地盤(近土瓜灣市政大樓),瑧尚距離未來鐵站需時約三至四分鐘,為三個樓盤最近鐵站。

現場代理舖所見,區內兩房二手單位叫價由500萬至700萬之間,租金約1.4萬元至1.8萬元之間(視乎面積和樓而定,回報率3至4厘左右,與近期其他區份入伙相若。新盤正當樓市有企穩回升之際,這類銀碼的市區新盤不愁沒有市場。

十年河東、十年河西,東南九龍有啟德發展區作為軸心,土瓜灣作為東南九龍區傳統社區,正是蘊藏大量潛在發展空間,令購買力得以累積起來待爆,只欠藥引而已。

老樓(劉兆昌)

 

##老樓 ##劉兆昌

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