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打個賭,收回高球地,十年起不到樓

博客文章

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打個賭,收回高球地,十年起不到樓

2019年02月21日 17:12 最後更新:18:54

政府對覓地小組的8項建議轉軚,改為全面接受。當中比較敏感的是收回粉嶺高球會其中的32公頃土地建屋。

高球被視為「富貴運動」,政府很明顯是想藉收回土地挽回民望。據政府的初步估計,該土地可以興建4600個單位,公私營房屋比例可能是7:3。政府會於今年下半年至2021年進行詳細的技術研究,用地會在2020年高球會合約期滿之後有三年過渡安排,2023年土地歸還政府。政府預計,該幅土地最快會在2024年變成「熟地」,並開始建屋。大約4、5年之後,即2029年可以落成入伙。

政府在決定收回高球會32公頃土地的同時,決定終止研究發展郊野公園邊陲土地。上屆梁振英政府於2017年5月,邀請房協就兩幅分別位於元朗大欖及沙田水泉澳村交野公園邊陲用地,研究作為公營房屋和非牟利老人院等非地產項目的可能性,房協亦於2018年4月委託了瑞豐工程顧問公司進行研究。但政府現時決定終止了相關的研究,估計數以千萬元計的顧問費馬上泡湯了。

大家可能沒有留意,大欖及水泉澳邨兩塊地各涉地20公頃,合共40公頃土地,比現時要收回的粉嶺高球會32公頃用地更大,初步估算兩塊土地可以提供到7500公營房屋單位,遠較收回高球會土地可建4600個單位,多63%。換言之,政府很簡單地放棄一個可以興建更多單位的建議。

還有一個問題,民建聯評論政府收回粉嶺高球會用地時提到,32公頃土地規模,相等於4個粉嶺清河邨,而清河邨現時單位為7200個。若全面發展,並以公營房屋為主,估計總單位數量可達2.5萬個左右,容納人口達7至8萬,民建聯是針對交通配套問題而立論。但民建聯估的2.5萬個單位,和政府初步估的4600個單位,實在相差太遠。

斷估推論,政府認為粉嶺高球會的32公頃土地,有眾多限制,不是如理論上推算可興建那麼多單位。估計有兩個問題:第一,古樹古跡。粉嶺高球會有三個球場,有超過44%的總面積被森林樹木覆蓋,自2004年起,香港特區政府已將474棵樹木編入《古樹名木册》,而單在高球會範圍內便發現有409棵樹木有潛質被納入「古樹名木冊」。現在起樓,一般大樹也不能斬,何況古樹? 估計32公頃土地可能有相當部份不能建樓。

第二,交通配套。現時只有狹窄的道路連接高球場,但如要大興土木建路,沿線收地也不容易。因為種種局限,所以估計只能建4600個單位。結論是收回高球會部份土地,效益遠低於在大欖及水泉澳邨兩塊郊野公園土地上建屋(未計還有很多其他郊野公園用地有潛質開發)。

有人話在那兩幅郊野公園地皮上建屋,要經過多重法律程序和諮詢,估計發展期會超過10年。但我認為,那32公頃高球會土地,也同樣要走過很多程序,面對很大的反對。真的可以打一個賭,我估收回粉嶺高球會用地,10年也起不到樓。大家不要忘記,還有兩年多,又到特首選舉,收回粉嶺高球會用地建屋,可以成為選舉議題。

一切都是政治,覓地變作民望遊戲,更有否定前朝政策的考量,政府既會找政治正確的方法,又會找自己喜歡的方法,但不一定是最有效的方法。

盧永雄

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香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

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