「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」住房和城鄉建設部公佈的一項新規徵求意見稿顯示，房地產交易將正式告別「公攤面積」，近一年來輿論密切關注的“買100平米房子只得70平米”現象有望終結。
2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發佈《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》。記者注意到，在這38項強制性工程建設規範中，有一份全文3.1萬字的《住宅項目規範（徵求意見稿）》，其中第二部分2.4.6條指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」
這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
《住宅項目規範》指出，這一規範是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規範住宅項目規模、佈局、功能、性能及技術措施而制定。住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規範。
分析人士表示，此次出台這一規定主要是因為：本條是居民關注的焦點問題，關係到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建築主要以建築面積進行交易，這樣會出現同一項目的建築面積相同而套內使用面積不同的問題，以此加劇「公攤面積傷民」的矛盾。
住建部此次組織中國城市建設研究院有限公司等單位起草了《城鄉給水工程項目規範》等38項住房和城鄉建設領域工程規範住宅項目規範，在徵求各地住房和城鄉建設行政主管部門及有關單位意見的同時，向社會公開徵求意見。意見反饋截止時間為2019年3月15日。
以套內使用面積進行交易
記者注意到，《住宅項目規範》第二部分2.4.6條指出，住宅建築應以套內使用面積進行交易。
這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應由套內面積來進行交易。
事實上，對於我國大部分省市來說，目前購買的房屋面積包括連個部分：即：套內面積+公攤面積。
根據2000年8月1日實施的《房產測量規範》GB/T 17986.1-2000（以下簡稱《測量規範》）國家標準規定：
房屋套內建築面積由房屋套內使用面積，套內牆體面積，套內陽台建築面積三部分組成。
a.套內房屋使用面積為套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。
b.套內內部樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。
c.不包括含在結構面積內的套內內部煙囪、通風道、管道井所佔面積。
d.內牆面裝飾厚度計入使用面積。
而目前我們買房的建築面積，除了房屋套內建築面積之外，還包括了其他公攤面積。
2018年，有關住房公攤面積曾經引發廣泛討論。
2018年7月，「瞭望智庫」微信公號發表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房！
文章里提到：「公攤」的內容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建築面積等；
第二部分包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
對普通的購房者來說，光是弄明白這些概念已經夠頭大的，更別提自己動手測量了。這個複雜的「公攤面積」，於是造成了各種各樣的問題。
文中指出：直到今天，關於「公攤面積」都無法律和行政法規加以約束，現行國家標準中甚至還沒有「公攤建築面積」和“公攤係數”這兩個術語，只有住建部，包括其前身建設部（2008年國務院機構改革方案中將建設部改為住建部）的行政規章和地方政府的部門文件做出了原則性的規定。
目前該領域可適用的主要規定有：建設部1995年頒佈的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（建房1995【517】號）、2002年頒佈的《關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》。上述《測量規範》附錄B3「共有建築面積分攤」一節中，又詳細規定了共有建築面積的內容、計算方法和分攤方法。
雖然《測量規範》沒有明確指出分攤後的共有建築面積就是「公攤建築面積」，但在商品住宅的交易和確權實踐中已得到廣泛的使用。
公攤面積”讓我們很受傷！
2018年8月，新華社對此發表評論《買100平米房子只得70平米，「公攤面積」讓我們很受傷！》指出，誠然，公攤面積問題不是一個新鮮話題，但長期存在並不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出台，購房者遭遇到的問題還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。
2018年9月14日，新華社又發表調查文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當前全國房價企穩的情況下，部分房地產開發商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，「買100平方米得70方米」，個別商品房公攤面積比例甚至超過50%。記者採訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴重影響了群眾的居住獲得感。
部分業內專家認為，公攤面積是房地產市場「最不透明的一項指標」，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。他們建議，從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系。
新華社文章指出，調研顯示：國際通行的房屋交易計價單位多為所見即所得的套內面積，國內對此雖無統一規定，實際操作中卻普遍採用建築面積計價。但時至今日，都無法律法規對「公攤面積」做出明確約束。
什麼是「公攤面積」
根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》，可分攤的公用建築面積即公攤面積為：
1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;
2. 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
消息一出
已購房/計劃購房的網友
都高度關注新政
對於購房的影響
疑問主要集中在
——
@李哲：以前買的能退差價嗎？
@CICI：物業費等費用怎麼算
@Evey：意思就是我以前按建築面積買的，將來賣掉只能按套內面積？我吃了個政策大虧是嗎？
@行一：會不會導致房價高了？
業內人士：
實際購房成本不會變
對於住建部此番徵求意見改按套內面積交易，業界認為並不影響實際購房成本，「其實就是變成總價除以套內面積而已，當然對外呈現單價會相應漲了」。
張大偉表示，目前內地大部分城市的大部分新建住宅交易有套內價格。以北京一套最近入市的商品房住宅為例，
實際商品房住宅的套內面積是141平米，但增加公攤後就變成173.7平米，多出了18%的面積公攤。而平均單價也從套內的10.8萬變成了8.8萬，降低了19%。
「讓房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。按照市場平均的得房率，基本如果按照套內計算，全國的房價相當於還要高20-25%」。
而在廣州，以東山口的東山錦軒為例，
當前二手放盤價是9.3萬元/平方米左右（建築面積），成交價一般在7.9-8.1萬元/平方米之間（建築面積），該盤比較多的是80-84平方米（建築面積）的戶型，一般放盤是750-760萬元之間。
如果改成套內面積69平方米的單價交易，總價不變的情況下，放盤的單價變成10.8萬元/平方米左右（套內面積），不明就裏的客戶會以為房價漲了，但實際上購房總成本並沒有變。
那麼，
新政究竟可以帶來什麼
實際好處呢？
物業費等收費有可能降低
張大偉認為，當前內地城市按建築面積交易，按建築面積繳納稅費，「一直以來，多出來的公攤面積可以說是非常有利於有關部門，房地產商，物業公司，因為那些收費都包括了公攤面積，業主是打掉牙齒往肚子裏咽，只能默默承受。就拿北方供暖而言，也是按照建築面積收取，但實際上公攤面積並沒有取暖的可能性」。
據了解，目前全國一二線城市的公攤係數在普遍在15-25%，而很多不規範的城市甚至有超過30%的住宅公攤係數。
張大偉分析認為，住建部此次徵求住宅以套內面積交易，實際上利大於弊，對購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的還是部分打著政策擦邊球賣低得房率（指公攤面積大）房子的開發商。而且，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。
新政何時落地
也是大家極為關注的問題
業內人士：
五年內出台的可能性小
張大偉認為，當前只是工程建設規範公開徵求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，也不確定是建議標準還是規定強制標準。
他認為，從政策內容看，包括了住宅、商業、工程建設等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內落地可能性非常小。
「羊毛出在羊身上，如果出台套內計價模式，需要考慮之前已經入市的項目如何銜接的政策。」張大偉認為，套內面積計價影響最大的是期房銷售，對於現房和二手房，購房者更容易計價。從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商則減少了灰色利益。
一個尷尬的現實將改寫
一直以來，內地城市的房屋交易基本都按建築面積計算。而在港澳地區的房屋，卻一直都按實用面積計算，包括香港早年在內地（如廣州）開發的樓盤，也存在按套內面積交易的現象。事實上，整個粵港澳大灣區內，房屋交易以建築面積和實用面積交易的模式實際一直共存。
比如在廣州越秀區中山五路，一個早年由香港開發商開發的寫字樓百匯廣場，其房產證就只有套內面積，交易也按套內面積計算。
據了解，廣州自2006年起，政府方規定所有新房項目都必須在合同上寫「套內面積」的單價，但公開市場的實際交易多為按建築面積計算。
而在最近《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出台後，人們對比灣區11個城市的數據中，港澳的房價就是實用面積的單價。
