北京日報客戶端2月23日消息，建築面積？套內面積？公攤面積？從昨天（2月22日）晚上開始，這幾個專有名詞讓不少打算買房的小夥伴「瘋狂」撓頭。
近日，住建部對《住宅項目規範》公開徵求意見。徵求意見稿中明確了一點：「住宅建築應以套內使用面積進行交易。」正是這句話，在被解讀為“告別公攤”的同時，也被一些人認為可能會帶來房價大漲。
北京日報客戶端記者查閱了目前相關文件，發現北京市新房已經按「套內建築面積」交易了16年。相關業內專家也認為，建築面積和套內面積，只是不同的計算指標，並不會帶來總購房成本的變化。
先來明確一點，這次公開徵求意見的是我國住建領域的工程規範，屬於標準，而非新政。目前也只是徵求意見階段，離正式執行還有較長的一段時間。
北京按套內面積賣房已執行16年
2003年12月1日開始執行的《北京市城市房地產轉讓管理辦法》中明確，預售商品住宅實行以套內建築面積計價。在2008年修訂時，則進一步明確：新建商品房轉讓應當按照套內建築面積計價。
所謂「套內建築面積」，是由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和陽台建築面積三部分組成。由此來看，套內使用面積其實相當於套內建築面積的一部分。
套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，套內卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁櫃等空間面積的總和；套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內牆面裝飾厚度計入使用面積。
北京新房合同中一直有兩個面積
後來北京執行的現房和期房合同中，均包含了「套內建築面積」這一概念。
最新的《北京市商品房預售合同》示範文本、《北京市商品房現房買賣合同》示範文本中，既要求開發商把每套房子的建築面積、套內建築面積寫明，同時還要求在計價的條款中，分別按照建築面積和套內建築面積計算。
建築面積是平時老百姓口頭叫慣了的，而套內面積則能更明確讓購房人了解屋內面積到底有多大。兩個面積相減，便得出來公攤面積。這也就能防止一些開發商在公攤面積上做鬼。
北京商品房合同示範文本 本文圖片均來自北京頭條客戶端
期房項目銷售前，會按照「一房一價」申請預售證。此後，這套房的價格已經敲定。在住建部門公式的住宅價格等信息里，也會標明建築面積和套內面積，而公攤面積則是由建築面積減去套內面積。
北京市一套商品房價格公示
按套內面積賣房會帶來房價大漲？
其實在16年前，就已經有套內面積計價是否帶來房價上漲的傳言。當時國土部門負責人還特意解釋，採用套內建築面積計價，表面上看房價上漲了，但由於計價面積的減少，購房人實際負擔的總房價款並不會發生改變。
這一點在北京的賣房合同中也可以反應出來。舉個例子，一套總價400萬的房子，建築面積（含公攤）100平方米，單價則為4萬元/平方米；而套內建築面積為80平方米，單價就變成了5萬元/平方米。
看似單價從4萬元漲到了5萬元，但購房人承擔的總購房成本依然是400萬元，並沒有發生變化。
「是否套內計價政策對於購房者實際購房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發商。」中原地產首席分析師張大偉說，從套內計算價格看，全國已經有重慶等個別城市落地，的確更有利於購房者，對於開發商而言減少了灰色利益。
按「套內面積」買房也會有公攤
在北京出台政策對2003年，中國消費者協會曾公佈：2003年上半年消費者關於商品房計量方面的投訴為6727件，而其中有相當部分是購房人對公攤面積提出的異議。北京出台政策前一年，重慶已經率先開始實施按套內建築面積賣房。重慶市在2002年的實際經驗表明，按套內面積預售商品住宅，面積糾紛達到了零，而房價的走勢基本不變。
16年前，北京市國土資源與房屋管理局有關負責人曾解釋，以套內建築面積計價，並不意味著購房人放棄了共用建築面積分攤，而是將可以分攤的共用建築面積隨著套內建築面積權利份額一併轉讓；竣工後套內實測面積與預測面積發生誤差時，按合同約定的方式處理，合同未約定或者約定不明的，當面積誤差比絕對值超過3%的，購房人有權退房。
也就是說，套內面積、建築面積都只是計價方式的一種。無論使用哪種計價方式，都依然會存在公攤面積。即使是已經執行了16年「套內面積」的北京，依然有“公攤面積”。
至於公攤面積，則是涉及住宅測繪及成本核算的問題。老百姓質疑的是：公攤面積該不該由自己花錢？哪些地方屬於公攤？公攤面積如何避免越來越大？想要徹底解決公攤面積的糾紛和質疑，相關部門就應該進一步對公攤面積標準予以明確，而不是這次《住宅項目規範（徵求意見稿）》能徹底解決的。
物業費供暖費按什麼面積算？
16年前，對這個概念已經明確——物業費、取暖費仍按建築面積收。建築面積和公攤面積仍在購房合同中同時寫明，產權登記和物業管理費的收取等都不受影響。
裝修交房，房價會上漲嗎？
先來明確一點，這次住建部徵求意見稿提到的是「城鎮新建住宅建築應全裝修交付」。“全裝修”不等於“精裝修”。一些高端項目（比如別墅），往往才會採取精裝修交房，品質更豪華、價格也會更高。
目前北京的共有產權房、公租房等都被要求全裝修交房。全裝修交房在其它國家早有先例，既可以提高住宅品質，又可以減少二次污染。同時，開發商統一裝修，在裝修材料上可以集中採購，成本上要比個人單獨裝修更低。
但不可避免的是，全裝修交房勢必會帶來建設成本、購房成本的增加。但這個成本的增加，也不能說一定會帶來房價大漲。以共有產權房的全裝修為例，相關部門會對裝修標準和成本有明確的要求，執行後也沒有導致價格大幅上漲。由此來看，未來普通商品房一旦實現全裝修交房，也需要住建部門對此有更細緻的規範。
