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廣州新政:舊改村民可成本價回購最高75平安置面積

4月19日,廣州市人民政府掛網《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》(下稱《細則》)。《細則》共28條,主要包含了推進舊村莊全面改造、加大國有土地上舊廠房改造收益支持、成片連片改造、城市更新微改造、加大城市更新項目支持力度等幾方面內容。《細則》特別提到,鼓勵舊村全面改造採用(政府)先收購房屋後(村民)回購的方式實施補償,允許城市更新項目分期繳納土地出讓金,支持國有企業利用自有用地、村集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房。


廣州新河浦。

鼓勵舊村全面改造採用先收購後回購補償方式

《細則》明確,舊村全面改造項目因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的,區政府(廣州空港經濟區管委會)可採用徵收等方式整合本村權屬範圍內符合城市總體規劃和土地利用總體規劃的其他用地作為安置和公益設施用地,採用協議或劃撥方式納入舊村改造一併實施建設,也可通過政府補助、異地安置、異地容積率補償等方式在全區統籌平衡。

進一步優化舊村改造成本核算,將舊村全面改造項目中涉及的土壤環境調查評估及處理、審批時測算的土地出讓金、拆遷獎勵等實際發生的費用增迦納入改造成本,拆遷獎勵原則上不得超過改造成本的3%。舊村全面改造項目中的復建安置房可納入棚戶區改造計劃,免徵城市基礎設施配套費等行政事業性收費和政府性基金。

值得注意的是,鼓勵舊村全面改造採用先收購房屋後回購的方式實施補償。對採用政府徵收方式改造的,可由徵收主體按照市場評估價收購村民既有合法房屋(含符合「三舊」改造補償政策的房屋),本村村民(戶籍人口)按照人均建築面積50平方米的標準、建安成本回購住房;在規定時間內完成簽約的,可按本村村民人均建築面積不高於25平方米給予回購住房獎勵。對於自主改造、合作改造的舊村全面改造項目,也可按照上述政府組織的方式實施收購補償。村集體經濟組織需按規定將改造範圍內的集體建設用地全部申請轉為國有建設用地。

據了解,上述舉措在廣州市既有按「戶」「棟」「基底面積」補償方式的基礎上,增加了徵收主體按市場評估價先收購合法房屋,村民再按「人」均面積以建安成本價回購房屋的補償方式。由政府按照市場評估價(收購價)收購村民的現有合法房屋,收購價格由區政府結合實際情況研究確定;綜合考慮廣州現行戶均280平方米的補償標準,提出還可以選擇由本村村民以建安成本價,按不高於人均75平方米標準(以戶均3-4人計算)回購安置面積。

加大國有土地上舊廠改造收益支持

在舊廠改造方面,《細則》對現行更新政策中協議出讓土地出讓金繳納標準及政府收儲收益返還比例進行調整。明確原土地權利人申請自行改造的「三舊」用地,以協議出讓方式供地的,按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。「三舊」自行改造屬於經營性項目,原土地權利人應將不低於該項目用地面積的15%用於城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性設施建設,改造主體建成後無償移交政府指定接收部門;涉及市政道路的,經區政府同意,可由改造主體拆平後無償移交政府。「工改工」項目無需繳交土地出讓金,僅需按控規移交公益性用地,新型產業用地除外。

舊廠改造交由政府收回,改為居住或商業服務業設施等經營性用地的,《細則》也提高了出讓分成比例和一次性補償標準。居住用地毛容積率2.0以下(含)、商業服務業設施用地毛容積率2.5以下(含)部分,可按不高於公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的60%計算補償款;居住用地毛容積率2.0以上、商業服務業設施用地毛容積率2.5以上部分,按該部分的公開出讓成交價或新規劃用途市場評估價的10%計算補償款。

對於舊廠原土地權利人申請由政府收回整宗土地的,可按同地段毛容積率2.5商業用途市場評估價的50%計算補償款;原土地權利人與土地儲備機構簽訂收地協議後12個月內完成交地,還可按上述商業用途市場評估價的10%給予獎勵。

城市更新項目可分期繳納出讓金

此外,《細則》提到多項舉措加大了城市更新項目支持力度。比如,推動事權下放,將符合控制性詳細規劃的城市更新片區策劃方案、更新項目實施方案的審定權按程序委託各區政府實施。將一江兩岸三帶、重點城市主幹道兩側、重點功能區、54平方公里舊城區、重要生態管控區、歷史文化街區、名村、名鎮、不可移動文物周邊等重點區域範圍外的更新項目,涉及控制性詳細規劃調整的審批權依法按程序委託各區政府實施。

城市更新項目涉及繳交土地出讓金可分期繳納,首次繳交比例不低於30%,餘款1年內繳清。支持國有企業利用自有用地、村集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房。

國有企業利用自有存量用地建設租賃住房,按城市更新政策可協議出讓的,按辦理土地有償使用手續時新規劃用途市場評估價的70%繳交土地出讓金。

村集體經濟組織也可利用集體建設用地(含村經濟發展留用地)、復建集體物業用地建設租賃住房。村民改造意願強烈且符合全面改造條件的舊村,已完成微改造的,也可申請全面改造。

支持成片連片改造,舊城連片改造項目經改造範圍內90%以上住戶(或權屬人)表決同意,在確定開發建設條件的前提下,由政府作為徵收主體,將拆遷工作及擬改造土地的使用權一併通過招標等方式確定改造主體(土地使用權人)。對於成片連片改造範圍內未能納入標圖建庫的建設用地及現狀建築,可結合城市更新政策進行合理補償。支持進行土地置換。