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最低工資上漲成本升 物業管理趨向「無保安」化

最低工資本月增至三十七元五角,僱主又要想方法節流。

最低工資增加,令僱主想方法節流。 資料圖片。

最低工資本月增至三十七元五角,私人屋苑管理費水漲船高,逼使管理公司及大廈法團出盡招數,開源節流。部份物管公司引入保安電子化,建議用閉路電視系統替代保安員工作,運作成本便宜一半,並縮減夜更保安員人手,有單幢式大廈採用後,更索性不請夜更保安。有大型屋苑改用感光節能燈後,一年節省過百萬元電費,折合每戶月慳二十元,成功紓緩今年管理費加幅。除了減成本,有屋苑更以派信賣廣告、放置速遞收集箱及加裝太陽能板等形式,增加收入幫補高昂的管理費用。 

法定最低工資本月起由三十四元五角,加至三十七元五角,增幅達百分之八點七,是歷年最大升幅,私人屋苑的管理費因聘請不少基層員工,成本亦告上升。為迎接最低工資正式實施,大部份屋苑於年初已上調管理費,並開始想盡辦法節流,其中增添科技元素,減省人手,近年成為物管業界常用方法,香港物業管理公司協會會長陳志球說:「例如不再聘用保安看守出入口,轉用拍卡機及密碼系統;保安巡樓時改用電子手帳,直接將資料上傳至系統,減少文書處理工作。」

香港業主會會長佘慶雲直言,單幢式樓宇的伙數少,管理費收入有限,保安員等物管人員加薪,變相將工資成本轉駕至小業主身上:「始終羊毛出自羊身上,最低工資提高,管理費一定會加。」但他指出,即使加了管理費,很多法團依然入不敷支,唯有盡量減低成本:「以前聘請保安員負責『一更十二小時』的工作,現時為減開支,大廈只需他們工作『半更』,即負責六小時的有限度工作。」

僱主為節流,物業管理行業面對衝擊。

為進一步降低人工成本,佘慶雲留意到,部份物管公司引入保安電子化,建議用閉路電視系統替代保安員工作:「請一名保安每月要支付萬多元,但使用閉路電視系統監測樓宇情況,每月只需數千元,運作成本至少便宜一半。」他估計,全港目前只有不足百分之一的樓宇,採用「無保安」的物管方式,但預期情況會將愈趨普及。佳潤物業管理負責人李偉宗亦知悉,有屋苑將保安員工時由十二小時減至十小時,甚至不聘請夜更保安,僅倚賴閉路電視監管。

香港測量師學會物業設施管理組前主席楊文佳卻認為,閉路電視系統、電子閘口等並不能完全取替物管人員,最多只能減省部分崗位人手:「就算不再安排保安看守出入口,電子化系統仍要人看管,假如電子閘口失靈,都要立即派人處理。」

維修、清潔、園藝工人等可以受到最低工資調整衝擊。


  
除了保安員,維修、清潔、園藝工人薪金同樣年年加,富城物業執行董事梁偉成指出,有物管公司將維修保養、大廈清潔的合約年期延長,以提高議價能力:「與承辦商的合約期由一年延長至兩三年,合約費有機會下調。」

科技可節省人手,也可收節能效果,其中減省電費開支成效最明顯。淘大花園業主委員會聯會主席葉興國表示,屋苑去年將公共空間及大廈後樓梯的燈泡,轉為智能感應LED燈,如長期無人經過,系統會調暗LED燈亮度,節省電費開支。整個系統投資額達一百八十萬元,但去年已節省一百二十萬元電費,換言之,系統回本期只需一年半,及後每戶變相節省每月二十元的管理費開支:「所以我們今年只加百分之六管理費,加幅比大部份屋苑都要少。」

淘大花園去年將公共空間及大廈後樓梯的燈泡,轉為智能感應LED燈。

香港物業管理聯會前會長黃健平指出,管理公司近年積極游說法團,改用智能LED燈減省電費,「尤其是單幢式大廈,照明系統佔整體電費開支四成,如果可以節省其中兩成,效果就很明顯。」不過,他坦言不少業主擔心,節能效果不似預期,因此有管理公司提出分期付款,由管理公司預繳安裝費用,其後法團須繼續繳交未節能前的電費支出,直至管理公司收回安裝成本為止,「這類分期付款的形式,一般在三年之內,已能收回成本。」

部份物業可能選擇不設夜更保安。

有物業管理業界在節流以外,近年也積極尋求開源方式,包括利用屋苑的公共空間收租。黃健平表示,屋苑除了可引入傳統的「汽水機」,更可添置出售日用品、成藥等的自動售賣機,甚至是速遞收集箱,「一部機每月可以收幾百元租金,屋苑擺十部八部,便民之餘又有錢收。」葉興國亦為屋苑引入類似香港郵政的通函服務,協助將廣告單張投入屋苑住戶信箱,每年收入達十多萬。
  
自中電推出上網電價後,太陽能發電同樣有力吸金。香港太陽能.com負責人梁展鵬最近為九龍區一屋苑的大廈天台,安裝太陽能發電系統,預計每年可為屋苑提供約四萬元的收入。他坦言,雖然接獲多個屋苑查詢,目前僅為一個屋苑安裝系統,「要留意消防條例,大廈天台也要無其他建築物遮擋,才有較好的發電效能。」