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地產科技如何協助解決香港土地供應問題

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這兩年香港政府就土地供應問題,成立了土地供應專責小組,也就大嶼山填海造地的議題鬧得熱哄哄。除了開天闢地,房地產科技(PropTech)(筆者譯:普羅特克)又能擔當何種角色?

普羅特克可以運用不同的科技手段,藉以分析土地成分、種類、質素、位置、基建、交通、人口密度、附近配套、未來規劃等,讓尋找土地的資訊成本、財務費用能夠相應減省。

以英國一家房地產科技公司為例,該公司以當地土地政策為數據庫,配合航拍技術,建立一個綜合平台,讓發展商能一目了然,清晰規劃地點、相互比較、釐清土地所有權以及參考附近周邊配套等,使計劃可更周詳之餘,覓地成本固然有所減低。

另外,近年熱議的區塊鏈技術,可為每單位土地,以及一些急需重建的市區舊樓項目定下電子認證,內存相關資料包括業權、交易紀錄、居住狀況、產權負擔與轇轕及估值等,並把相關記錄連結成「區塊鏈」上載網絡;日積月累,這些資訊將會形成一個大數據庫,或有利於把房地產重建開發的訊息及交易成本降低,令「麵粉」(筆者按:即土地)變得「沒那麼貴」。

說到區塊鏈,基於其去中央化的屬性,筆者亦曾與土地供應專責小組的鄒廣榮教授探討過一下,運用區塊鏈來配合鄒氏提出的「土地債券」方案,幫助政府推行土債的政策,以釋放更多新界的土地做發展用途。

不過,香港土地能透過科技以釋放嗎?說實在的,科技雖日新月異,但只是輔助工具之一,政府的理念思維、土地房屋政策、施行效率以及如何運用科技等因素,皆能左右土地從既有的系統中釋放出來的可能。筆者固然希望當局能夠善用科技,減低房地產開發產業鏈的交易成本耗費,同時能提高效率,才能創造多贏的局面。另外,房地產業界在利用互聯網科技的業務模型創新,也是有利帶動由大陸學者吳良鏞教授提出的“城市有機更新“,從而釋放更多的樓面面積。

以辦公或零售用途的存量商業地產為例,在互聯網時代,房產用家將要求更開放多元的空間使用,故傳統的商業地產必須重新改造規劃,以不斷創新來應付市場需求。共享辦公室,以至共享居住的業務模型,也正在走房地產的個人服務化(Real Estate as a Service),涵蓋節能、環保、交往、文化環境等創造。這樣,樓面面積的人均使用成本也能夠隨著這些以互聯網科技帶動的創新業務模型而降低。

當土地供應及樓面面積藉着科技而得以釋放,現時香港高踞不下的樓價能相應下降嗎?理論上,純以供求關係來看是可以的,惟香港樓價高企並非單單缺乏土地供應所致,高地價政策、利率低企導致熱資湧入以及投資者對「磚頭」的偏好等因素亦牽涉其中。

不論如何,科技讓人類進步,如何運用方興未艾的普羅特克(PropTech),正正是我們需深思的事。

 

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方土控股有限公司 行政總裁
Asia PropTech (亞洲房地產科技社) 創辦人
盧銘恩先生(LEO LO )

Leo Lo

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