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深圳「史詩級」土拍塵埃落定 房企角逐上百回合

大灣區

深圳「史詩級」土拍塵埃落定 房企角逐上百回合
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深圳「史詩級」土拍塵埃落定 房企角逐上百回合

2019年06月25日 21:50 最後更新:17:40

建和平安不動產成了這場土拍盛宴的贏家。

早在5月下旬,深圳市公共資源交易平台就發佈公告,將以「單限雙競」的辦法以掛牌方式出讓位於寶安、龍華、光明、坪山的5宗居住用地,其中寶安1宗、龍華1宗、光明2宗,坪山1宗,「單限雙競」即限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積。

首先拍賣位於寶安西鄉的A122-0360地塊。經過幾輪競價,很快達到最高限價,最後,廣州越璟地產以總價59.08億元,樓面單價6.68萬元/㎡奪得該地塊,廣州越璟地產實際上是越秀地產的馬甲。據了解,這是廣州越秀地產在深圳的首宗土地。

受腹地所限,深圳這座年輕的城市可新增的城市建設用地嚴重不足,更別說是住宅用地。此次供應的5宗土地全都位於「關外」地區,而有「福田後花園」之稱的龍華區向來是各大房企的必爭之地。2014年,龍光以2.5萬元/㎡的樓麵價拍得龍華一宗地,遠高於當時周圍的房價水平。此後,招商、華僑城、金茂等開發商也紛紛進入龍華。

由於此次土拍實行「單限雙競」的辦法,在達到最高限價後,即使總價受限,競只租不售的人才住房成為房企競爭最激烈的環節。

龍華紅山A817-0609地塊的拍賣,將本次土拍推向高潮。起初有大約7家房企參與競拍,很快就達到最高限價65.85億元,隨後進入競人才住房環節。在經過半個多小時的激烈角逐後,剩下龍光和中海兩大巨頭「廝殺」,再競半小時,有「龍華專業戶」之稱的龍光以總價65.85億元、樓面單價6.7萬元/㎡的價格拿下該宗地。需要注意的是,龍光在原規劃的基礎上,增加了2.26萬㎡的人才住房,算下來總共需要配建3.67萬㎡人才住房。

「我們本來預計可以拿下龍華民治這塊地的。」事後,中海參與競拍的工作人員告訴記者,中海參加了全部5宗土地的拍賣,很看好龍華這宗土地。

雖然沒能搶到各大開發商都看好的「最優質」地塊,中海卻在下一輪的競拍中拿下了本次參與土拍的5宗地中最大的那塊地,即光明A510-0151地塊。該地塊土地面積為46019.51㎡,建築面積為184070㎡。中海以總價54.08億元的價格搶得,其中需要配建人才住房4.23萬㎡,可售樓麵價3.81萬元/㎡。

在經歷了前面三宗土地激烈的競拍後,參與競拍的房企代表們顯得有些疲憊。在最後不到一小時內,完成了光明區A510-0152地塊和坪山區G12107-8063地塊的拍賣,其中,光明區A510-0152地塊由電建地產以20.12億元拍得,坪山區G12107-8063地塊由深圳創勇以24.71億元獲得,創勇是平安不動產的一個馬甲,實際上該地塊的獲得者為平安不動產。這兩宗地的成交價格也均達到最高限價。

《中國經營報》記者梳理髮現,此次5宗土地雖然限了最高成交價,但由於加入了競人才住房的條件,使得實際成交價格並不低,實際成交價最高的龍華紅山A817-0609地塊可出售面積達到6.7萬元/㎡。而目前,以紅山片區龍光玖鑽為例,該樓盤項目目前均價為11萬元/㎡,而該項目地塊是2015年龍光以1.94萬元/㎡的樓麵價獲得。

易居智庫總監嚴躍進表示,增加競人才住房的條件,需要房企轉變原先的開發模式和盈利模式,因為人才公寓等住房是深圳當前土地市場結構改革的重要組成部分。但需要注意的是,高地價往往會影響房價,而企業拿地的熱情,是目前對市場預期較高的表現。

中原地產首席分析師張大偉認為,多年來,深圳的住宅地塊一直供應稀缺,以2014年到2018年整體數據為例,合計僅供應21宗住宅土地,2019年也只在今天24日集體供應。由於土地供應稀少,所以房企拼搶激烈。

張大偉分析,成交地塊的樓麵價基本都刷新了區域的歷史紀錄,按照目前這些土地的拿地價格,拿地房企將面臨巨大的資金壓力和預售限價壓力,而且按照目前的政策,這些項目很難盈利。從目前深圳的平穩市場看,這些企業很難獲得滿意的入市價格,拿地入市的壓力將非常大。

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