文/ 張文絞
限售要成往事？
隨著全國多地半年報成績出爐，房地產開發投資、銷售數據一併公佈。
從已公佈的10個地方數據看，6個地方商品房銷售面積下滑，包括海南、重慶、湖南、福建、安徽和江西。
其中，海南銷售面積下滑最厲害，大幅下降57.1%，重慶下滑了近10%，湖南下降了6.8%。
也因此，有專家預計，2019年全年商品房銷售面積將低於去年的17萬億平方米。
在樓市銷售面積下滑背景下，樓市又出現了新變化。
開封「綳不住了」
近日，河南開封住建局印發了一則通知，決定取消新建商品住房自取得《不動產權證書》之日起滿3年方可上市轉讓的交易時限，取消已撤銷備案房屋的交易資格凍結時限。
簡單理解，開封「限售」解禁了。
開封從限售到解禁，中間只有2年多時間。
2017年5月，開封市政府下發了《關於規範房地產開發企業行為維護房地產市場秩序的通知》，又稱「汴九條」，其中一條措施是，規定新建商品住房取得不動產權證書後滿3年方可上市。
彼時，該條規定的目的是為了「遏制房地產投資炒作行為」。
不止開封，2017年還是中國城市密集限售的一年。
從2017年3月17日北京規定企業購買住房滿3年方可交易後，廈門、杭州、福州、廣州、濟南、鄭州、蕪湖、南京、張家口、西安、武漢、貴陽等40餘個城市在2017年啟動了限售調控。
對於此次解禁，開封市住建局回應稱，當初制定限售政策，是為了遏制炒房現象。現在解禁是因為，炒房現象基本得到遏制，限售政策已無存在必要。
同策研究院總監張宏偉認為，開封解除限售，一方面是市場庫存壓力山大；另一方面是恆大項目橫掃三分之一市場銷量，情況糟糕，取消限售是必須。
官方數據顯示，2019年1-5月份，開封房地產開發投資增長18.4%，高於全省（4.1%）14.3個百分點，居全省第4位。截至5月底，開封房地產項目入庫共38個，計劃總投資383.84億元。
一邊是前期土地進入開發階段，投資大幅增長，另一邊是二手房市場掛牌價連續下跌。諸葛找房數據顯示，2019年上半年，開封市二手住宅掛牌價整體比去年底有所下跌，1-6月整體掛牌均價7769元/平方米。
張宏偉認為，開封解除限售的目的在於「活躍市場」。
後續有城市跟進嗎？
在開封之前，太原、菏澤已有取消限售動作。
2017年10月，太原市對二手房發佈「限售令」，規定取得產權證兩年內的住房不得交易轉讓。到了2018年7月，太原公佈新的調控政策，限購不限售。
當時，太原因為公佈了新的限購政策，因此限售解除的消息並未引起太多關注。
到了2018年底，菏澤打響了解除限售的第一槍。
2018年12月18日，山東省菏澤市發佈樓市新政，提出「取消新購住房限制轉讓措施」等政策，成為全國90多個執行商品房「限售」政策的城市中，首個提出解除限售的地區。
菏澤解除限售的原因在於：有不少準備購買存量住房的市民，特別是棚改貨幣化補償的市民，因不能辦理過戶而無法購買合適的存量住房，要求取消限制轉讓期限規定的願望十分迫切。
總體來看，城市解除限售的目的在於，將鎖住的存量房源解凍，投入市場、活躍市場。
中國還有很多執行限售政策的城市，未來會漸次放開嗎？
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英分析，在2019年部分城市調控加碼，市場預期有所改變的大環境下，開封城市為提振市場信心，提高房地產市場活躍度出台取消「限售」政策。開封取消「限售」政策充分體現了「一城一策」政策的城市微調政策導向。預計未來部分市場較為低迷的三四線城市會根據自己城市現狀，出台不同程度的取消「限售」及其他類型政策。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂提醒，切勿對政策過度敏感。開封放開限售，是根據當地房地產市場的特點做出的決定，是「一城一策」的題中之義。城市分化、政策隔離，未來可能會有其他類似開封這樣的城市調整行政政策，但不代表整體求穩的市場和政策取向會發生變動，如果當地市場因此而熱起來，政策一定會回縮。
整體來看，限售政策，一定時間內暫停交易意味著持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降，如此，凍結房產的流動性，有利於打擊炒房客的投機情緒。
與之相反，放開限售是為了增加市場流動性，提高市場活躍度。在國家落實「一城一策」調控背景下，適時放開限售，也是穩定市場的選擇。一旦市場在放開中重新變熱，收緊的步伐又將再次跟上。
