（原標題：北京10萬元+豪宅背後：上半年別墅成交額漲超200%，限競房類別墅混戰）
蟄伏許久的北京豪宅市場，如今迎來了一波行情。
去年末一個個「10萬元+」項目的入市和土拍的再度燥熱，也令北京的豪宅市場再一次充滿想像。
7月15日，央企中海斥資79.4億元競得北京丰台造甲村地塊，為區域史上第二高總價「地王」，樓面單價達66000元。
合碩機構首席分析師郭毅甚至說：「5萬～7萬元的樓面地價，意味著北京樓市似乎又將駛入10萬元+的激情賽道。」
競逐10萬元+
據中指院數據，2019年上半年，北京市場共成交2110套別墅，成交額385.88億元，環比去年下半年成交額上浮7%，同比去年上半年成交額大漲227%。其中，恆大麗宮以28套、10萬+均價、近40億元成交金額成為上半年北京別墅市場銷冠。
根據「地產營銷人」，上半年豪宅成交排名Top30中，記者統計發現，10萬元+豪宅項目多達10個，最貴的是首創禧瑞都，成交均價超16萬元/平方米，成交6套;其次是使館壹號院、北京壹號院和霞公館，成交均價均超12萬元/平方米。
另外，今年上半年，北京別墅市場總成交面積67.55萬平方米，平均成交價57129元/平方米，環比去年下半年價格增長4000元/平方米，套均價1829萬元/套，環比增加335萬元/套。
而根據貝殼研究院獨家提供給《每日經濟新聞》記者的數據，今年上半年，5000萬元以上級別豪宅銷售佔比是2.67%，2000萬～5000萬元級別是15.98%，1500萬～2000萬元級別是10.67%，1500萬元以下級別佔比70.67%。
其中，作為北京樓市最獨特的存在，丰台區今年以來的表現也沒有讓市場失望。據中指院，丰台區以268.95億元奪得上半年區域銷售金額桂冠，10萬元+項目多達6個，均為中國璽、崑崙域、西府大院等幾年前的地王級地塊項目。根據貝殼研究院提供給《每日經濟新聞》記者的數據，目前北京市場上在售的10萬元+項目(按單價計)有14個，其中丰台佔4個。
就在7月15日，中海歷經56輪，以丰台區歷史第二高的成績、總價79.4億元拿下造甲村地塊，樓面單價約6.6萬元/平方米，僅次於2015年的葛洲壩樊家村7.7萬元/平方米。限競房已經撐起了北京樓市半邊天，但房企仍不惜重金搶奪豪宅市場。
「在新房高度同質化的情況下，一、二手豪宅熱度都明顯提升，較低的槓桿依賴度使得豪宅市場表現和全市大不相同。」貝殼研究院首席分析師許小樂稱，“現在北京豪宅市場需求穩定，而且市場的需求越來越存量化，新增的市場越來越少，沒有換房的力度，沒有更多增量資源進入存量市場。”
大興區某限競房項目 每經記者 王佳飛 攝
限競之下
雖然早在2012年政策就已規定不許再建設容積率低於1.0的住宅項目，歷年《北京市新增產業的禁止和限制目錄》也做出了同樣的禁止性規定，但低密度別墅產品仍然以另一種方式出現，尤其是當下的限競房時代。
由於受制於最高限價，加之「70/90」政策，很多限競房項目都被設計成“高層住宅+別墅”。
承載大多數剛需客的90平方米以下住宅由於是高層，只佔少部分土地面積，而項目廣大區域則是被低矮的別墅佔據，這樣的設計並未違反相關政策，同時也能滿足開發商在既有天花板下做豪宅產品。
一位業內人士就向《每日經濟新聞》記者談及：「開發商肯定願意做豪宅，開發成本比高層低，獲客成本也低，單位產品總價高，省心。」
郭毅則表示：「開發相對低密度的產品，有利於實現房企的經濟效益。」
不過另一方面，據記者此前調查，為了節約成本，限競房中的別墅或多或少呈現出了微縮或減配。
以合院別墅為例，表面上別墅的面積為200平方米有餘，但有限的空間被分隔成上下三層，一些單層僅60平方米左右。這顯然與真正的別墅有差距。
疊拼別墅就顯得更加「緊湊」。有銷售人員就表示，上戶業主也會配有地下室，通過別墅中的電梯相連，也就是說到自己家中的某個區域，必須通過別人家。
「疊拼就是入門款的別墅。以前叫別墅，現在叫合院、疊拼，其實都是一個意思。」
當下的北京市場，限競房扎堆上市，限競房中的別墅也扎堆上市。
但總體去化水平並不樂觀。
據中原地產數據，包括限競房類別墅在內，從2018年6月10日入市開始，截至2019年6月10日，北京限競房網簽套數合計11976套，網簽套數占供應總量為35%;網簽面積為125萬平方米，按照面積計算，網簽完成率只有31%;也就是說，近七成限競房還未簽約銷售，就已經變為庫存積壓。
根據「70/90」政策的比重推測可知，限競房總庫存積壓面積的其中兩成為改善型大戶型和限競房類別墅。
「現在北京樓市是兩頭熱、中間冷。低的剛需和超高端的豪宅賣得好，中間總價1000萬元以上的‘夾心層’不太好賣。」這是一名豪宅銷售人員自身的觀察，而她口中的‘夾心層’價格區間，正符合限競房類別墅項目。
對這樣的市場現實，有業內人士調侃：「北京幾乎所有豪宅都在暗中降價銷售，網簽價低於備案價。」
位於大興區的限競房項目中海雲築銷售人員這樣告訴記者：「您要是買我們的合院項目會優惠更多，總價高的話優惠力度也大。」
神州快訊
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