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物業VS居民,權利失衡!跟物業斗,業主咋贏?


編者按

改革開放以來,我國經歷了世界上規模最大、速度最快的城鎮化進程,取得了舉世矚目的成就。國家統計局發佈的報告顯示,2018年末,我國常住人口城鎮化率為59.6%。這意味著,有近六成的人在城鎮居住。作為城市社會的基本單元——小區已成為市民生活的基本空間。

在我國,大多城市社區正是由一個個高密度集合式住宅構成的封閉式小區組成,每個小區居住著數千甚至數萬人。隨著人口流動加劇,陌生人組成的小區完全不同於傳統的鄉村社區,也不同於基於同事關係的單位大院。在這裏,熟人社會規則的約束力大大減弱,大規模、高密度的居住方式更讓各種矛盾糾紛日益高發,新的治理機制和治理模式亟待建立。

看上去,小區內各種矛盾糾紛多是小問題,可實際上,日積月累、反覆發作的小問題,對群眾居住質量、生活水平都帶來了大影響。在城市追求內涵式發展,大力提升人民群眾幸福感、獲得感的當下,我們日日生活居住的小區不應成為被遺忘的角落,任由「扯皮爛事」不時上演。

為此,半月談編輯部組織記者分赴四川、海南、江西、雲南等地,從小區居民與物業、居民之間、居民與社區服務三個維度展開調研,梳理出權利失衡、糾紛失管、服務失能三大困境,為住宅小區治理問診把脈。

權利失衡:

跟物業斗,業主咋贏

相對於組織而言,個人始終處於弱勢地位。這在小區矛盾中體現得淋漓盡致。處於分散狀態的小區居民,根本沒法與物業公司平等對話,物業公司的某些行為明明無理,也只能無奈忍受。這種失衡狀態如果持續,一些矛盾糾紛不斷積累,甚至可能釀成群體性事件。

「用一輩子的積蓄買套房,再花錢請物業來折騰自己!」有業主發出這樣的感嘆。

物業VS居民:凸顯五大矛盾焦點

幾乎每個小區,都存在小區居民(包括業主和租戶)與物業這樣或那樣的矛盾。據海南省海口市12345市民服務熱線統計,2017年、2018年熱線投訴類型數據排名,物業糾紛高居榜首,大部分糾紛起源於小區管理不到位、收費混亂。政府部門為處理這些糾紛,耗費了大量行政資源,卻常常無果而終。

半月談記者採訪發現,目前小區居民與物業的矛盾焦點主要集中在以下幾方面。

焦點一:物業收費隨意上漲,業主拖欠時有發生。

近期,北京市南五環外某小區物業公司通知業主物業費由2.18元漲到2.68元,這引發了部分業主的抵制。「物業公司聲稱經過了電話和入戶商議,並與大部分業主達成了統一意見,但實際上部分業主並不知情。」業主陳先生說,物業還開了一個“收支說明會”,但賬目並沒有經過第三方審核,欠缺說服力。

費的形式,迫使業主繳費。

焦點二: 公共基礎設施需要維修更換,但費用鬧不清。

從2016年開始,地處成都市一環路與二環路之間的某小區,電梯經常出現故障。今年4月,該小區的物業公司張貼出一張告知書稱,數年來物業公司墊資修電梯,維修費達42.5萬元,這一消息引發了部分業主的質疑。小區黨支部副書記劉家斌告訴半月談記者,當時有些業主覺得,近3年已經動用了97.1萬元的維修基金,為什麼還會產生40多萬元的墊付費用?

焦點三:小區公共資產被濫用謀利,且收支不明。

小區內有些屬於業主共有的資產,物業公司常在業主不知情或不同意的情況下,利用其獲取收益,且支出去向不明。以廣告收益為例,小區內的燈箱廣告和電梯廣告資源,大都是物業公司賣給了廣告商,而收益卻很少向業主公佈,業主們也大多不知道這些收益用在了哪裏。

梯是公共空間,不能用於電梯廣告,要求物業公佈廣告牌的使用情況。最後,物業沒有在這棟電梯裏安裝廣告牌,也始終沒有給出相關的財務信息。

焦點四:停車收費混亂,管理規範跟不上。

隨著城市汽車普及,車位漸成稀缺資源,在北京、上海、成都等全國多個城市,一些物業公司對車位費隨意漲價的新聞屢見不鮮。因停車亂、停車難引發的糾紛,在一些小區里幾乎每天都在上演。「我家自己花錢買的車位上總停著別人家的車。」家住陝西省漢中市濱江小區的業主何先生說,“物業總說要規範,卻一直沒有動靜。”

焦點五:水電費代收未能便民,反而「坑民」。

在一些小區,居民的水電費都是由物業來代收,這本是便民好事,但由於一些物業公司存在管理漏洞或濫用收費權力,引發諸多糾紛。

海南省海口市福祥家園小區業委會主任陳新還記得,曾經小區的物業公司將業主繳納的水電費用於給員工發工資,被欠水電費的自來水公司和供電局就經常對小區「停止供水」“拉閘斷電”,業主們不得不拖家帶口去住酒店。一些知道事情原委的業主堵住小區大門不讓物業經理離開,“逼迫”其解決問題。

組建運行業委會面臨「九九八十一難」

為什麼矛盾糾紛頻發?業內人士和基層幹部認為,根本原因在於物業和業主的權利失衡。沒有運轉有效的業主大會和業委會,業主就像一盤散沙。聘請物業公司、處理和居委會的關係,以及保護業主的權益,都很難體現自己的主張,也缺乏解決問題的渠道和平台。

半月談記者調查發現,儘管近年來各地紛紛出台物業管理辦法,鼓勵住宅小區成立業委會,但由於業主對政策不熟悉、業主與物業公司有矛盾、陌生人社會信任度低、成立程序過於繁瑣等原因,許多小區的業委會遭遇「難產」甚至“流產”。在各方利益博弈下,組建運行業委會面臨著「九九八十一難」。

據《國務院物業管理條例》第十二條規定,制定和修改業主大會議事規則、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業等,應當經占建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

「動輒數百戶、上千戶的小區要達到‘雙過半’(面積過半、業主過半)十分不易。」海口市業主委員會協會會長肖江濤說,海口一些小區“奮鬥”近10年都沒能成立業委會。

據介紹,海口小區的業委會成立比例僅佔13.4%,全國小區業委會成立比例也不高,在北京這一比例只有25%。

肖江濤認為,業委會成立運行難的深層次原因是政府主管部門不願介入,不懂介入,沒能力介入。

一位業內人士介紹,按照現行法律規定,街道辦、鄉鎮政府對小區成立業委會具有指導和監督的職責,但實際上,指導、監督變成了審批,由於這項工作沒有與街道、鄉鎮的政績掛鉤,可做可不做,吃力不討好,因此往往變成阻力而不是助力。

除了不願指導和監督,政府主管部門還存在沒能力指導和監督的問題,以海口為例,海口市住建局物業科4人,每個區住保中心1名副主任分管物業,而每個區都有幾十個小區,街道辦無專職管理物業的人員。

「社區只兜底維穩,不出亂子就不管。」一位小區業委會負責人說,城中村的道路積水,居委會會出面維修,但小區路面積水,只能由小區自己負責。2018年,該小區建設文體活動中心,業委會經費不夠,便派代表前去居委會和街道辦申請,得到的答覆是:“你們怎麼有資格來找我們要錢?”

業主們籌建業委會時「孤軍奮戰」,成立之後,業委會依然是「孤軍奮戰」,如何與物業公司談判,如何制定議事規則等,全由業委會成員自行摸索,能力強的就處理得好,能力差的則常常遭業主“非議”,業委會成員作為義工,無償為小區服務,身體上、精神上均承受較大壓力。

肖江濤說,業委會成立難、開展工作難的主要原因,在於業委會是新生事物,我國商品房發展到現在不過20多年,「業主作為個體,現在要與物業、開發商等法人企業‘爭奪利益’,即便所爭奪的是原本屬於業主的利益,也因打破了之前的利益圈而遭到強烈‘反撲’。」

膠通識

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