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區塊鏈與智能合同在房地產的應用

在香港,現時買賣地產的流程需時數星期,程序包括簽訂臨時合約、委任代表律師、簽署正式合約、按揭契約、樓契等,過程不但繁複,而且買賣雙方需要支付不同的中介費與律師費。隨著區塊鏈(Blockchain)的出現,「智能合同」將有機會取代傳統合約,將上述需時一個多月的流程,銳減至數星期甚至數小時,就能完成房地產的產權轉讓 。

智能合同的概念最初由電腦科學家尼克.薩博(Nick Szabo)在1994年提出,他定義智能合同為「一個利用電子化來促進,驗證和執行合同的電腦協議(Computer Protocol)」,此合同能在沒有第三方的情況下執行信任度高,可追蹤和不可逆轉的交易。在薩博提出此概念時,當時的科技未能將其想法實現,直到近年區塊鏈技術漸趨成熟,才令此概念漸漸得以實行。

簡單而言,區塊鏈就是一個分散式電子記帳資料庫,當中的資料由複雜的密碼學加密,所有資料都能公開,被公眾所監察。區塊鏈的一大特色是其「不可竄改性」,為了保障每項資料的安全,資料一旦寫入便不可改動。此外,區塊鏈的另一個特性是「去中央化」,以往我們通常透過支付第三方平台來進行交易(例如Airbnb, Uber等)以保障自己的利益和減低風險,可是智能合同的出現令取代第三方平台不再是夢。

區塊鏈技術是被視為可以促進房地產市場運轉的科技,領域包括物業產權轉讓,按揭評估過程及房地產投融資都可以利用到區塊鏈。筆者認為,區塊鏈在房地產支付系統的影響最大。現時大多數房地產交易仍然通過昂貴而且需時的電匯和紙本文件進行,區塊鏈可以簡化流程,從而節省時間和交易成本,增加利潤。由於所有程序都可以通過區塊鏈由買賣雙方自行處理,許多中介機構(例如經紀和託管公司)的角色可能因此而被淡化。

雖然區塊鏈技術在香港仍未普及,可是在地球的另一方,瑞典政府早在2016年便開始與區塊鏈科技公司ChromaWay研發利用區塊鏈技術發展銷售合同和房產抵押電子化的可行性。ChromaWay的智能合同系統利用區塊鏈做數據儲存,同時用加密技術(Cryptography)令交易資料只能讓買賣雙方存取,增加私隱度。據報,此技術項目幫助瑞典政府省下每年數億歐羅的相關開支。

有了瑞典此先例,大大增加了智能合同在香港推行的可能性。智能合同在香港出現後,所減低的交易成本會否抬高樓盤購買慾?所提高的效率能否有助促進成交率?雖然智能合同仍存在一定的缺點和漏洞,但區塊鏈的科技日新月異,相信對改革房地產市場運作,指日可待。

Leo Lo

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