近月新界地產市道淡靜,約兩成業主減租吸客。

本港土地供應長期不足,為釋放更多新界農地,有政黨上周重提引用《收回土地條例》,收地興建公屋。地產業界分析指,新界西及北區發展潛力較高,政府一旦引用《條例》收地,該區農地將首當其衝,大批農地業主等待收購良機,放棄把農地申請改劃為倉地,按兵不動繼續囤貨。農地以外,中資財團近年亦積極增加土地儲備,搜購不能建屋的保育地及綠化地。然而,近月新界地產市道愈見淡靜,過往「吃香」的工業地及倉地租務大跌,業界估計約兩成業主減租吸客。

上周民建聯促引用《收回土地條例》,收回新界農地。資料圖片

上周民建聯促引用《收回土地條例》,收回新界農地。資料圖片

引用《收回土地條例》收回農地並非新鮮事,過往亦有議員建議政府以相關《條例》,處理發展商囤積農地的情況,以解決建屋土地匱乏的問題。直至上周民建聯提倡優先以「土地共享先導計畫」覓地建屋,無法通過公私合作發展時,則引用《條例》收地建屋,讓新界農地發展再度成為焦點。

根據去年底發表的土地供應專責小組報告,現時新界約有1300公頃的棕地,大部分由私人擁有,粗略估計各大型私人發展商亦合共擁有不少於1000公頃的新界農地。本土研究社成員陳劍青表示,本港有不少土地適合全面回收,如土地業權凌亂但面積逾20公頃的元朗橫洲;規模龐大達78公頃、有標準足球場大小的八鄉橫台山棕地;以至大大小小的發展商近10年曾向城規會提出規劃申請、被外界認為囤積多年的土地,更是準備就緒可隨時派上用場。

新界農地及棕地多達2300百公頃,被外界視為增加土地供應的來源之一。

新界農地及棕地多達2300百公頃,被外界視為增加土地供應的來源之一。

地產業界看好元朗收地的潛力,源於該區土地面積較大、供應較多。政府早前表明有意將洪水橋新發展區,打造成新界西北的區域經濟樞紐,故泓亮諮詢及評估有限公司董事總經理張翹楚推斷,政府會先引用《條例》收回該區的農地興建公營房屋,以達至社區多元性,「既然會興建商廈,好自然亦要公屋,才可平衡社區。」

上水鄉事委員會主席侯志強亦指,新界北適合發展的土地不少,深圳石屎森林一河之隔的河套區有過百公頃的土地未有發展,位置臨近羅湖港鐵站,惟因屬於保育地,需要釋放土地才可再進一步考慮,「只要有錢甚麼都可買到,新界鄉紳很易傾偈。」

然而,地產業界反映,近月鄉郊土地交投淡靜,市場暫未因引用《條例》收地的消息而有起色。東成物業代理經理陳植雄直言,現階段與落實執行引用《條例》仍有一大截距離,大部分農地業主均按兵不動,等待政府出價,「最多都是問下行情,但未談到進行交易。」資深地產經紀劉先生亦表示,多名持有10多萬平方呎農地的業主,最近決定暫停放盤,期望農地可趁機升值。

搭建倉地上蓋的工程業界林先生(化名)也知悉,消息一出,新界農地地主紛紛觀望收購的可能性,寧可繼續囤地,減少把農地改劃為貨倉及廠房,「政府去年開始不太批出改劃申請,鄉紳就祖堂地的發展部署也慢起來,畢竟搭建一塊商用地要3至5年才回本,萬一突然接到法庭頒令要收地就趕不及把本金賺回來。」

地政總署的資料顯示,政府收回農地的最新特惠補償,每平方呎價的基本定率為1124元,在新界甲區以外的三個分區,特惠補償金額由337至843元不等。惟劉先生直言,政府的收地價出手過低,嚴重偏離市價,以往古洞北新發展區收地已見困難重重。

劉先生續指,過去10年間,農地價格不斷升值,以一幅位於沙頭角的私家地為例,數年前每平方呎300元,現時已升多一倍,「但政府的特惠補償金額估價太低,又無計及通脹及地價升幅,根本沒有貼近市場脈搏。」他又認為,政府若不提高收地價,短期收地的如意算盤不會打得響,「就算引用《條例》收地,業主最終都會鬧上法庭,司法程序好大機會搞多三五七年。」

本土研究社近日曾撰文指,多家內房巨企近年已策略性收購農地,估計總面積至少有600萬平方呎。即使近月市道平平,本地農地仍是中資商家必爭之地,不少中資發展商為積極囤地,除了購入農地,更轉戰搜購不能建屋的保育地及綠化地。劉先生指出,內地銀行近年不斷「降準」,存款準備金率隨之下調,很多中資財團須找地方投資,故紛紛來港買地。

他續說,引用《條例》收地的消息一出,已有多家中資公司與他聯絡,冀能收購流浮山的保育地及綠化地,「即使這些土地不能用於建屋,他們仍想藉以增加土地儲備。」

地主繼續囤地,但新界倉地市道未見暢旺。陳植雄指出,約半年前倉地的租務開始回落,至近月更加每況愈下,估計行內約有兩成業主須減價吸客。他舉例指,一幅約2000呎的倉地原先叫價月租18000元,近日卻由租戶以13000元租下,「除了減租逾兩成半,業主還多給我們半個月佣金,以作獎勵,反映現時倉地租務情況很嚴峻。」

專營新界倉地的鄧先生亦不諱言,受持續數月的社運影響,倉地出租率大跌,坪輋有倉地放盤近半年依然無人問津,「以前叫價幾高都有人租,但現時減價都無人要。」他又指,雖有倉主不惜減月租逾萬元,仍然租不出去。