近年來，有鑒於樓價不斷攀升，社會上對「地產霸權」這四個字有不少討論。
有一種說法，是市民買了地產發展商的樓盤，其樓價升了，市民財產也升值了，是一種雙贏局面。又或，香港的大部份地產發展商，皆是上市公司，小市民只要買了地產商的股票，成為地產商的小股東，樓價升了，樓盤大賣，地產商賺到錢，所有股東（包括買了其股票的小市民）也是贏家，盈利與民共享。故此，只說「地產霸權」，對地產商是一種「不公道」的說法。
可是，是「公道」還是「不公道」，自古以來都沒有一個絕對標準，而是視乎整體形勢，及當時社會上的公論。現在樓價遠高於普羅大眾的負擔能力，是一個現實，地產商必須面對及理解。
物極必反，是天地間的一個自然規律。
若地產發展商希望香港的自由經濟資本主義能夠繼續健康發展下去，那他們的商業模式、經營策略是否也應該要調整一下，審時度勢，順勢而為。近兩、三個月，在樓盤市場，只有一房、兩房單位比較有銷情，較大的單位已接近滯銷，這現象部份反映了投資者的態度，及剛需買家的購買能力。
社會氣氛好，普羅市民對未來有憧憬，自然或會希望成家立室，這是人類的本性。建立自己生活空間，擁有自己的物業，地產商亦因此能做到貨如輪轉，賺過滿堂紅。所以地產商也應是最希望社會穩定的其中一個界別。
從資本主義理論角度，有說資本家（包括地產發展商），他們需要拿出「巨大的投資資金」，負起「巨大的投資風險」，所以他們獲得「巨大的利潤」，是必然的、合理的。
但一個城市發展至今，事實真的如此嗎？
無可否認，在成為上市公司之前，地產商要先拿出第一筆啟動資金，製造出之後的商業連鎖反應，是功不可沒的。但發展至今，絕大部份的香港地產發展商，他們都是股票市場上的上市公司。地產商「巨大的投資資金」，就是市場上的資金，地產商只是這資金的營運者而已。目前香港的建築成本大概是每平方尺五千多元左右，計合地價成本、融資成本、顧問費成本、銷售成本等等，加上地產商投標買地時的最基本預計利潤，樓盤的買價高低，只是關係到地產商利潤的高低，甚少會出現虧損情況。就算在樓市不順的時間，大部份地產商亦會拖慢其銷售步伐，不會勉強自己而沽貨。
設計方面，在香港建築師及專業顧問團隊的努力下，往往可以把銷售效率(Sales Efficiency)做到86% 至88%，是基本功夫。部份地產商甚至做到90%或以上，把土地面積的潛在發展價值，推到淋漓盡致。
另一方面，不論樓市好壞，有部份工料測量師對承建商的付款申請，通常都是以從嚴的態度為工作守則。甚至有地產商的工料測量師透露，若完成一項工程後，參與的承建商能有利潤地離場，少部份”良心不足”的地產商會認為是因為工料測量師做得不足、未盡力。
從這角度看，在香港從事地產項目發展，似乎是一項必賺的生意，分別只是利潤的多少而已，那又如何談得上什麼「巨大的投資風險」呢？既然那「巨大的投資資金」是來自市場，而那「巨大的投資風險」又機乎不存在，那麼，「巨大的利潤」只流入香港一小撮階層，那是否真的合理嗎？必然嗎？
一個地方的發展，先讓一小撮人富起來，讓他們去發掘商機，製造就業機會，再去帶動普羅大眾富起來，製造小康社區，小市民能安居樂業，社會就會祥和、穩定。但倘若，地方的經濟制度、法律制度已發展到去保障那已經是極富有的一小撮人，並提供環境讓他們繼續變得更無止境的越來越富有，而令社會變得太貧富懸殊，小市民的生活變得越來越艱難時，再加上政黨的挑撥，社會便會變得不穩定。有部份媒體還把這小市民的艱難成因，簡單地描述成是因為該部份小市民的競爭能力低、怕辛苦等等，這也似乎不太公道吧。
人生路上，有時順景，有時逆境，並非盡在個人的掌握之中。社會上最富有的一小撮階層，在他們的成功路上，又是否完完全全只靠他們自身的非凡能力呢？往往只是時勢做英雄吧。
要讓資本主義健康的、持續的發展下去，讓社會穩定，在某程度上，是有賴於在過去幾十年以來收集了大部份社會財富資源的人，於社會經濟不景氣時，自願的、憑良心的適當地回饋社會。那份心意，其對社會負上的責任，普羅市民是看得見的、感受得到的，他們也可以在香港的發展歷史中，留下一個清名。
田 朗 規劃師
香港建設專業聯會理事
香港建設專業聯會
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