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只是一劑止痛藥

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只是一劑止痛藥

2019年10月18日 18:33 最後更新:22:35

特首林鄭月娥公佈《施政報告》,在樓市方面做了一些功夫,略為增加供應供應,又把按揭成數由七成增加至九成。

碰巧新加坡總理李顯龍罕有地評論香港的局勢,也提到香港的房屋問題。他說:「我看不出香港的示威有簡單的出路,因為示威者稱他們有五大訴求並且是缺一不可。但是這些訴求並非解決香港問題的方案,而是旨在羞辱香港政府,並要把政府逼下台。」以雙普選為例,香港不是一個國家,只是特別行政區,很難實現。他又提醒新加坡,千萬不要出現香港的情況,否則就會出現大麻煩,因為新加坡比香港更脆弱。

李顯龍亦提到香港的社會經濟問題,認為樓價太高,政府的房屋政策太保守,有需要採取激進和具政治勇氣的做法,令社會經濟出現轉變。

新加坡與香港從來都是一個雙城故事,新加坡甚為留意香港的情況。早前,李顯龍的夫人何晶在面書上轉發了幾幅香港警察睡在街頭休息的照片,從側面顯示了李顯龍支持香港警察的態度。事件拖了超過四個月,李顯龍終於評論港事。

新加坡國父李光耀有超常的領導力,帶領新加坡這個蕞爾小國,在強敵環峙之下,站穩了腳跟。李顯龍雖然沒有乃父的魅力,但也是一位非常高效的統治者,他不但保持到其父親開拓的局面,在經濟發展上更上一層樓,獅城近年的經濟增長大幅超過香港。李顯龍的確有資格去評論香港的事情。

他說香港房屋政策太保守,也是很直接的分析。新加坡有九成的人住在公營房屋(又稱組屋,等如香港的居屋),建設得非常漂亮,過千方呎的組屋比比皆是。李光耀的房屋政策當年是抄襲香港,但如今早已青出於藍。他的理論是國民安居,國家才會穩定。

反觀香港,樓價高企,萬多元一方呎的樓比比皆是。新一份《施政報告》提出的覓地措施,的確較前積極,但也不見得短期內可以大量增加土地供應。對正在輪候公屋的低下階層派發津貼,只能說是聊備一格。比較有影響的是九成按揭政策。香港傳媒工作者較多反政府,但在九成按揭提出來以後,沒有太多反對聲音,反映不少傳媒工作者都等著要買樓,他們儲不到三成首期,根本上不了車,所以對新政策比較接受。

政策有利有弊,九成按揭政策推出,客觀上會釋放出一批購買力。現在很多新樓單位,動輒也要七、八百萬元,首期三成,便是二、三百萬元的巨額資金,就算是畢業後工作十多年的大學生,也極不容易儲夠這筆首期。坊間經常提到的「成功靠父幹」,就是說要依靠父母資助首期,年青人才買得到樓。過去早有聽聞,即使是年青的AO(政務主任),也對政府的房策很不滿,因為就算AO兩大婦每月有10多萬元的工資,夠錢供樓,也沒有能力俾首期,AO也買不到樓,可見香港政府的房策有多失敗。

而在新政策之下,手上只要有七、八十萬元,便可以上車,但新增的購買力客觀上也承托了樓價,令樓價難以跌下來。在《施政報告》公佈當天,很多地產股都有2%至3%的升幅,市場是誠實的,直白地講出了對新政策的反應。

特區政府不敢採取李顯龍所講的激進和具政治勇氣的做法,用超常手法大增土地供應,相信有兩重考量,第一是政府不敢挑戰大發展商,因為她們財雄勢大,政治能量很大,挑戰她們恐怕猶如政治自殺;另一個擔心是本地經濟已經脆弱,樓市政策若過於激進,可能會重演1998年的狀況,令到樓市和經濟崩潰。

在目前這樣惡劣的政治環境下,背後潛藏著高樓價的隱患,特區政府現時所開出的藥方,頂多只是一劑止痛藥,讓正受痛苦煎熬中的市民喘一口氣而已,距離能夠真正解決問題,仍然相當遙遠。

盧永雄

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香港樓真是被買爆倉嗎?

2024年03月27日 19:35 最後更新:21:53

自從2月28日財政預算案宣布樓市撤銷辣招後,本地樓市回暖,成交增加,內地媒體開始湧現一些「香港樓被買爆倉了」、「香港新樓大幅搶購」的標題。感覺是內地的輿論比香港的真實樓市熱。

毫無疑問,撤辣後香港樓市的確回暖,成交增加。據中原地產的數據,撤辣之後短短4日,香港新樓錄得590宗成交,之前整個2月才只有276宗成交,即是4日成交量就已經是2月總成交的1.1倍。另外近期推出的新盤去貨情況的確有改善,入飛的數字亦比較理想,所以說撤辣後香港樓市活躍起來,並不為過。

有人開始擔心這樣下去,可能樓價又要大升了。甚至開始有人質疑,政府撤辣是否撤得太徹底。

我看這種擔心有點過慮。最近有朋友剛剛沽出她的港島東豪宅,單位七百多呎,全海景單位,最後以1700萬成交。今年年初樓價最低的時候,同一類型的單位成交過1500多萬,兩年前房價最高的時候,同類單位亦曾試過賣2000萬以上。如今1700萬成交價,的確從低位反彈。但朋友說,撤辣後她本來以為會有很多買家問價,結果只有一個買家詢價,是一名內地移居香港人士,雙方議價了一陣子,最後就是這個唯一的買家追價成交。

從最後能夠成交的角度來看,市場氣氛的確變好了。但從出售的過程來看,樓市並無內地媒體說得那麼熾熱。成交數字大幅上升,只因之前的數字太低。過去香港正常巿道時每年會賣出一萬多間新樓,即一個月過千間,所以今年整個2月才只賣出276間,是成交數字少到不正常,而不是撤辣後的數字多得太誇張。

對內地人而言,撤辣之後千多萬的樓,減少26%的稅項開支,可以省下數百萬的稅款,如果一直是想來香港買樓的內地客,就會抓緊機會入市買樓,特別是已經移居香港的人士,更加會覺得機不可失,反正租樓都有支出。另外亦有些內地人想把資金調來香港,借香港撤辣的機會調資來港買樓,亦是另一種需求。

不過有地產發展界商估計,撤辣後釋放出來的購買力,估計可持續3個月至半年,但未必會一直熱落去,主要有幾個因素。

第一,積壓新盤的數量龐大。自2020年新冠疫情以來,香港的樓市逐步回落,發展商不想減價賣樓,成交大幅減縮,2022年一手住宅成交只有10,261宗,創9年低位,去年一手住宅成交亦只有10,681宗,反彈4.3%,但仍處低位,新盤賣不去就變成倉底貨。估計住宅新盤存貨有4萬多至6萬個,數量極之龐大。假設這一波反彈浪潮能夠消耗一兩萬個單位,發展商今年已經可以交到功課,但除非樓巿有很高的熱度,否則一時三刻亦難消化所有存貨,供過於求的狀況未有改善。

第二,利息高企。現在買樓的按揭利息和最低潮比高了3厘有多,買樓的負擔相當重,買1000萬的單位一年等於要多付30萬元的利息,投資要承受重壓,自住亦是租平過供。現在一直說美國下半年會開始減息,會帶動香港利息向下,問題是香港一日未大幅減息,樓巿整體氣氛亦難全面扭轉。未來走向,要視乎利息幾時開始下降和下降的速度有多快。

第三,內地經濟。有人認為香港的樓市主要看本地經濟,樓巿固然受本地的經濟甚至股巿影響,但更大影響是內地經濟。如果內地經濟復甦良好,甚至比較熾熱,內地資金多,很多資金湧來香港,會帶旺本地樓市。但是內地經濟復甦得較慢,所以內地資金來港有限。

總體而言,宏觀環境未完全改善,減辣後樓市這股反彈浪未必可以長期持續,所以毋需太擔心樓價會大幅上升。換一個角度,樓巿能夠穩定下來,不會進一步拉低經濟,政府已算達成撤辣的目的了。

盧永雄

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