*

upload_article_image

深圳甲級寫字樓空置率達22.4% 租金持續下跌

(原標題:深圳甲級寫字樓空置率達22.4% 租金持續下跌)


深圳寫字樓的短期成交並沒有因為深圳先行示範區的標籤而明顯轉熱,「以價換量」亦成為現在市場風向。據戴德梁行研究中心數據顯示,深圳甲級寫字樓租金連續五個季度持續下跌。

房屋代理機構第一太平戴維斯10月15日發佈報告稱,三季度深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%,部分片區空置率超50%。深圳是四大一線城市中寫字樓空置率最高的城市,隨著空置率不斷升高,寫字樓業主主動減租,深圳甲級寫字樓的平均租金持續走低。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示,深圳寫字樓的空置率今年變高,最主要的原因是前海大量的寫字樓今年達到入市條件,因此空置率升高、租金下降是預期之內的事情,而預期空置率維持較高水平的時間應該有2-3年。

三季度供應攀高 凈吸納量增長

據第一太平戴維斯數據監測,2019年第三季度,深圳甲級寫字樓市場迎來9個新增項目(11棟寫字樓)入市。三季度新增供應量共計約69.1萬平方米,是2018年同期的3.1倍,也是本年度首次迎來新增供應的季度。截至2019年第三季度,全市甲級寫字樓總存量環比上升11.4%達到676.9萬平方米。

2019年第三季度,全市凈吸納量(出租量)由上季度的負吸納量增長至正吸納27.5萬平方米。業主以價換量的推租策略初顯成效,全市甲級寫字樓的租賃和成交活動見漲。其中,基於城市中心西移發展利好及營商環境的逐漸優化,南山區吸引了很多TMT類和金融企業入駐,本季度南山區凈吸納量顯著提高,環比增加310%至13.3萬平方米,與區域新增供應量相當。同期,福田區子市場亦表現亮眼,凈吸納量由負轉正,達到9.9萬平方米,絕對值增量為各區之首。

由於新增供應於本季度內集中入市,全市空置率結構性環比上升4.3%,同比上升4.8%至22.4%。

但第一太平戴維斯中國南區董事長林木雄表示,目前深圳甲級寫字樓的空置率雖然是四大一線城市中偏高的城市,但實際上,從城市地區生產總值以及目前一線城市產業結構去看,深圳的地區生產總值在四大一線城市中排名第三,高於廣州。此外,深圳的地區生產總值還高於香港。但在深圳的產業結構分佈中,第二產業佔比在一線城市中最高。今後,在製造業向服務業轉型進一步深入的情況下,深圳寫字樓的空置率也會逐漸縮小。

租金水平處於低位 以價換量還將持續

位於深圳市福田區上梅林地段的卓悅匯一直是該片區的熱點區域。緊挨地鐵口,一到六層為成熟大型商業體,交通、生活便利。但由於近期市場租賃情況並不樂觀,卓悅匯的李先生告訴記者,現在有些業主比較著急出租,有一些特價出租單位性價比比較高。

《華夏時報》記者跟隨李先生在卓悅匯A座及B座間查看了數間目前招租的寫字樓。據李先生介紹,特價單位的寫字樓單價僅約118元/平米/月,總共面積296平米,月租金約3.5萬元。而其他出租單位的價格皆在150元/平米/月左右。

不過記者在走訪的過程也發現,該特價單位的位置及視野方面,卻是存在一定的不足之處。在寫字樓供需充足的情況下,只好以降價來換取市場。

專註寫字樓買賣租賃業務的成先生告訴記者,自2019年以來,寫字樓的租金一直在降,現在福田中心區比較好的寫字樓租金在120-180元/平米/月左右。

從成先生提供的福田中心區寫字樓在租房源數據來看,多數中心區寫字樓的租金都在150元/平米/月以下,少數寫字樓月租超過200元/平米/月。

《華夏時報》記者走訪了深圳福田中心區卓越時代廣場發現,該寫字樓由於使用面積在7成左右,其租金普遍在200元/平米/月以上。李先生以及成先生告訴記者,一般來說寫字樓的實際面積在6成左右,公攤面積較大。由此看來,卓越時代廣場的寫字樓的單價偏高也是符合心理預期。成先生告訴記者,據他了解,卓越時代廣場的租金在168-258元/平米/月,相比以前也降了很多。

中國(深圳)綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁在接受《華夏時報》記者採訪時表示,從去年開始,深圳寫字樓就面臨著嚴重的供需矛盾,像深圳福田中心區的一些寫字樓租賃情況的話,很多都是遭遇了P2P爆雷的情況。這些公司一旦出去出現問題以後,他們就撤走了,倒閉了。所以部分寫字樓在短期內就有一定的空缺,需求萎縮,租賃情況沒有及時跟上,加上調控也比較嚴格,供需矛盾拉大,空置率也因此提升。

宋丁認為,如果從長遠來看,寫字樓出租問題不大,在將來需求重新升起時,空置率這時候就會有一個合理的下降。但是在短期內,比如今年最後一個季度到明年年初,這種空置率較高的情況還會繼續延續,保持穩定。

戴德梁行認為,面對疲軟的市場需求,除業主方不斷調整招租方案吸引客戶外,各區政府也持續出台招商引資措施,提高區域對優質目標客戶的吸引力,預計該趨勢還將持續。而在寫字樓買賣市場,受粵港澳大灣區建設、深圳打造社會主義先行示範區等重磅利好的影響,企業對區域長遠發展信心充足,多有購置自用物業、拓展大灣區市場的意向,帶動買賣市場保持熱度,尤其是資金實力較強的國有企業,成為買賣市場的重要力量。此外,房企加快資產處置步伐,市場上可供選擇的優質物業增多,且價格空間增大,這進一步提升了買賣市場的活躍度。供應維持高位,寫字樓市場壓力不減,深圳未來可見的高供應量使得寫字樓市場面臨較大的競爭壓力,雖然項目延期頻繁,但疊加宏觀環境下的需求疲軟,寫字樓租金和空置率仍將承壓。而未來經濟環境和產業的發展則是影響市場走勢的根本因素。