樓市最壞時刻已過?
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香港是一個國際大都會,有東方之珠的美譽,同時背靠著中國的優勢之下,這個地少人多的地方,樓價之高使到世界嘩然,而這個高樓價的特色已成為香港其中一個著名的標誌。
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上月政府公布最新一份施政報告,推出多項房屋及土地政策,當中包括放寬按揭保險計劃的樓價上限措施,購買樓價1,000萬元內的物業可以申請最高八成按揭貨款,而首置人士購買800萬元內的物業更可以申請最高九成按揭,政府這次放寬措施令到首置人士可以減低首期支出而加快上車,同時為市場釋放更多的購買力。此外,由於發展商擔心政府即將通過一手空置稅,所以各大發展商都加速將新盤餘貨推出市場,此舉無疑為整個樓市助燃。
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社會運動已發生幾個月仍然未有結束跡象,大部份人擔心情況會持續惡化,更有港人計劃移民海外,而商戶對前景不敢寄予厚望,人與人之間的關係分化。但筆者相信問題總有機會解決,原因包括中美貿易戰談判達成首階段協議,對整體經濟的發展起了正面作用。
另外,施政報告中落實多項關於增加土地及房屋供應的政策,以解決市民住屋問題,雖然措施並不能直接解決現時社會的問題,但至少也可以減少部分的民怨。經過這幾個月的日子,希望政府可以從中吸取經驗及加以檢討後,能夠為這次社會運動對症下藥,找出最好的解決方法。
過去數月樓價在社會運動影響之下出現回落趨勢,樓價由高位下跌近8%,但其跌幅仍較市場預期為低。筆者絕對相信物極必反的道理,經過數月的社會運動後,大多數的港人已適應現今動盪的社會環境,並且視為生活常態的一部份,可見香港人擁有非常強的適應能力。
而對於樓市而言,最壞的時刻就是最好的機會,因為房地產市場總是有人辭官歸故里,有人漏夜趕科場,加上現時推出的放寬按揭保險措施有助刺激樓市交投,所以筆者相信樓市最壞的時刻已過,可以重拾動力,再度出發。
自從馬來西亞在去年4月全面通關以來,當地經濟極速反彈,在全球不少先進國家面對超級通脹及經濟衰退下,馬國2022年的經濟增長仍按年大升8.7%,創出22年以來最大升幅,在所有東南亞國家之中表現最好,令到不少投資者再次注視馬來西亞的機會。
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馬來西亞的經濟表現出色,主要原因是通關大半年以來,當地居民消費顯著回升、就業市場及旅遊業復蘇、加上全球對大馬生產的半導體先進晶片產品需求強勁,令到當地經濟錄得前所未見的反彈。
而推動馬來西亞嘅經濟增長,另一大因素是外國企業加大投資力度。隨著近年中國與西方國家的關係緊張,很多大型企業都將投資轉移到馬來西西亞,例如全球最大的兩間晶片生產商Intel及AMD,過去2年均宣布加大馬來西亞的投資計劃,而最新Amazon及Tesla亦宣布在大馬的發展大計。
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根據馬來西亞投資發展局的預測,2022年全年大馬批准的總投資額,恢復至疫情前每年超過2,000億馬幣水平,外國直接投資佔全國投資額四成,半導體及電子業繼續成為最大投資來源,特別是汽車晶片。單在2022年上半年,大馬已經批准1,714項投資計劃,總金額達到1,233億馬幣,當中外國直接投資佔七成。
此外,大馬政府亦都大力推動基建項目,包括造價500億馬幣的東海岸鐵路、166億馬幣的輕鐵第三延長線、73億馬幣的中樞大道,以及80億馬幣的第二階段5G網絡計畫,都會繼續支持馬來西亞經濟發展,大馬央行預計,今年當地的GDP仍會有4%以上增長。
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至於馬來西亞樓市方面,最影響置業人士的利率亦低於歐美國家,當地目前政策利率僅2.75厘,同時央行今年1月已宣布暫停加息,暗示加息周期在大馬已經接近尾聲,所以馬來西亞樓市亦相對穩定。數據顯示,2022年馬來西亞樓市表現有顯著改善,成交量及易手物業價值,均按年上升逾三成。大型地產平台Propertyguru估計,大馬樓價今年會持續增長,其中位置優越的公寓及豪宅,特別值得看好。
最受投資者關注的大馬物業市場,要數首都吉隆坡及科技重鎮檳城。吉隆坡是馬國最大的金融商業活動中心,其中市中心KLCC更一直都是全大馬的樓市火車頭,亦是通關後最先復蘇的地區。隨著疫情緩和,員工陸續重返辦公室,旅客亦再到訪雙子塔等景點,區內的酒店、大型商場人流亦大幅增加,令同區的物業投資需求回升。
而檳城則是馬來西亞的高科技半導體晶片生產中心,2021年全大馬的電子產品出口額達到 3,860 億馬幣,佔全國總出口額四成,當中八成出口半導體產品來自檳城。其中「峇六拜自貿工業區」更堪稱檳城半導體工業心臟,是全球五大電子及半導體生產基地之一,Intel、AMD、Tesla等世界級科技企業,都在「峇六拜自貿工業區」設有生產基地,因此對檳城的優質住宅有龐大的需求,為投資提供很好的機會。
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如果想了解更多馬來西亞,特別是吉隆坡及檳城的最新發展,最佳方法是親身到當地視察。在香港有多年銷售馬來西亞物業經驗的翡翠島物業,在香港通關後會定期為投資者安排實地考察團,行程安排參觀吉隆坡及檳城不同樓盤項目,跟發展商代表見面,了解當地樓市最新環境,及投資潛力地區,又有大馬律師及銀行代表,講解大馬置業法律、程序及按揭手續。
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