小心!「以租代售」暗藏多項法律風險,廣州中院特發出司法建議書
近日,記者從廣州市中級人民法院獲悉,廣州兩級法院曾受理過多宗涉及「以租代售」所引發的租賃糾紛,針對「以租代售」存在的法律風險,廣州中院建議儘快出台監管文件,規範項目銷售,同時加大查處整治力度,設立租金監管制度。
■新快報記者 何生廷 通訊員 雲法宣
●案例:
租公寓超過20年 超時部分判無效
2017年4月12日,原告吳小姐與被告廣州市恆×置業有限公司簽訂「雲城×悅」公寓租賃合同以及房屋租賃權贈送協議,合同簽訂後,吳小姐一次性以轉賬方式支付了全部的租賃費用423000元。
根據雙方簽訂的合同,恆×置業公司將雲城×悅公寓一套房屋交付給吳小姐有償租賃,租賃期限自2018年1月1日至2037年12月31日止,並約定於2038年1月1日至2042年12月31日為免費贈送的租賃使用權。
然而,一直至2018年6月27日,被告仍未交付公寓給吳小姐使用。因溝通無果,吳小姐起訴至白雲區人民法院,要求恆×置業退回租賃費用423000元,並且支付因其單方違約造成解除租賃合同的違約賠償金42300元以及逾期交付違約金15228元。
經審理,白雲法院認為,合同法規定「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。」根據雙方約定,租賃期限實際上是從2018年1月1日至2042年12月31日,租賃期已經超過二十年,故雙方基於《租賃合同》形成的租賃合同關係應是始於2018年1月1日止於2037年12月31日,2038年1月1日至2042年12月31日部分為無效。
白雲法院作出判決,確認雙方簽訂的「雲城×悅」租賃合同於2018年9月7日解除;被告恆×置業退回租賃費423000元;以及支付違約賠償金42300元。
●法院建議: 儘快出台監管文件 保障承租人合法權益
在《司法建議書》上,廣州中院表示,廣州市兩級法院近來陸續受理了多宗涉及「以租代售」的長租公寓所引發的租賃合同糾紛案件。
此類案件主要焦點問題集中在開發商利用村集體用地建設的租賃住房未經合法報建、租賃合同期限超出20年、房屋交付沒有標準等。
法院在案件的審判工作中,發現此類「以租代售」的長租公寓運營模式背後隱藏著較為突出的法律風險。
為此,廣州中院提出了相應的建議。
廣州中院建議,由政府部門主導或引導,配合使用已經聯網的不動產登記信息,建立健全信息公示披露制度,針對具體項目發佈購房、租房風險提示,提醒廣大市民相關項目可能存在的風險。
「以租代售」項目主要目的在於規避商品房限購政策,部分開發商用「以租代售」的擦邊球方式轉讓房屋使用權,監管部門應儘快出台相關政策規範此類交易,並出台“示範性”合同文本,作為租房過程中的合同模板,保障承租人的合法權益。
在監管方面,對於尚未取得合法報建的違法建設項目要加大查處和整治力度,不允許此類項目進入租賃市場,並且設立有效的租金監管制度,防止出現開發商轉移資金或資金鏈斷裂情況下,業主因無法繼續獲得房租驅趕承租人。
